I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
La indivisión forzosa fundada en circunstancias graves o perjudiciales a los intereses de todos o al aprovechamiento de la cosa, según su naturaleza y destino económico, que prevé la norma es similar a lo dispuesto en el art. 2715 del Código sustituido.
Fuente: art. 1944, Proyecto de 1998.
II. COMENTARIO
1. Partición nociva
Cuando la división del condominio resultare nociva para cualquiera de los condóminos ya sea por circunstancias graves, por resultar perjudicial a los intereses de todos o al aprovechamiento de la cosa según su naturaleza y destino económico, el juez podrá disponer la postergación de la división del condominio por plazo que no podrá exceder de cinco años, el cual se puede extender por otros cinco años.
Se atribuye al juez una amplia discrecionalidad para resolver, ya que se lo autoriza a disponer la demora de la división cuando ésta "fuere nociva por cualquier motivo ", lo cual ha dado lugar a ciertas decisiones ciertamente discutibles, como en el caso de hacer cesar la comunidad en los sepulcros.
La nocividad que se invoque para impetrar la demora "circunstancial" de la división, debe estar fundada en perjuicios que ella acarrearía a los propios condóminos (Valdés y Orchansky, Papaño-Kiper-Dillon-Causse).
2. Indivisión forzosa circunstancial
La indivisión forzosa fundada en la nocividad de la partición es circunstancial y casuística puesto que será el juez de la causa quien en cada caso concreto el que determinará bajo resolución fundada si se configuran algunos de los supuestos que pueden dar lugar a la indivisión.
Alterini señala que existen ejemplos claros como el de la marcada depreciación circunstancial del valor de las cosas objeto del condominio por perturbaciones económico-sociales que hacen inconveniente su partición, pues si se llegara a su venta el precio que se obtendría sería inferior al de los períodos normales; claro está que también aquí queda reservado al arbitrio judicial la determinación de si la magnitud del deterioro del valor de las cosas justifica o no diferir la partición.
3. El caso del art. 53 de la ley 14.394
Este es el último de los tres casos previstos en esta ley. No consiste estrictamente en un supuesto de comunidad hereditaria ni afecta a ninguna de las normas del condominio, aplicándose a bienes y cosas que integraban la sociedad conyugal del causante con el sobreviviente beneficiario de la prerrogativa e inscribiéndose en una tendencia actual de la legislación tuitiva de la viudez, como también lo es el art. 3573 bis del Código Civil sustituido.
Dice este artículo: "Cuando en el acervo hereditario existiere un establecimiento comercial, industrial, agrícola, ganadero, minero, o de otra índole tal que constituya una unidad económica, el cónyuge supérstite que lo hubiere adquirido o formado en todo o en parte, podrá oponerse a la división del bien por un término máximo de diez años. A instancia de cualquiera de los herederos, el juez podrá autorizar el cese de la indivisión antes del término fijado, si concurrieren causas graves o de manifiesta utilidad económica que justificasen la decisión. Durante la indivisión, la administración del establecimiento competerá al cónyuge sobreviviente. Lo dispuesto en este artículo se aplicará igualmente a la casa habitación construida o adquirida con fondos de la sociedad conyugal formada por el causante, si fuese la residencia habitual de los esposos".
En este caso, no se dice desde cuándo se contarán lo diez años de la indivisión.
No existe otra fecha cierta que no sea la muerte del causante, por lo cual, de ser deducida la pretensión divisoria de los herederos, la imposición del cónyuge deberá ser acogida por el tiempo que reste hasta su cumplimiento, computando el transcurrido hasta entonces.
Se advierte un distinto tratamiento para los dos supuestos contenidos en la norma. Cuando se trata de un establecimiento —respecto del cual también se atribuye la administración al cónyuge— los requisitos son más severos, porque se exige que el beneficiario "lo hubiere adquirido o formado en todo o en parte", lo que hace suponer una actuación concreta suya en tal sentido. En tanto que, respecto de la casa habitación que hubiere sido la residencia habitual de los esposos, bastará que haya sido "construida o adquirida con fondos de la sociedad conyugal", es decir, que se trate de un inmueble ganancial.
4. Disposiciones comunes a todos los casos de indivisiones resultantes de la ley 14.394
Siempre existirá la posibilidad de peticionar por parte interesada el cese de la indivisión, cuestión que deberá ser resuelta judicialmente "cuando concurran circunstancias graves o razones de manifiesta utilidad o interés legítimo de tercero" (art. 51); "siempre que mediaren causas justificadas " (art. 52); "si concurrieren causas graves o de manifiesta utilidad económica que justificasen la decisión " (art. 53).
Estas indivisiones no limitan sus efectos a los propios comuneros sino que los proyectan a los terceros interesados, "a partir de su inscripción en el registro respectivo" (art. 54). Por su parte, el art. 55 dispone que "durante la indivisión autorizada por la ley, los acreedores particulares de los copropietarios no podrán ejecutar el bien indiviso ni una porción ideal del mismo, pero sí podrán cobrar sus créditos con las utilidades de la explotación correspondientes a su respectivo deudor ".
Estas últimas normas desdibujan la noción de parte indivisa libremente disponible y acercan estos casos de indivisión a la propiedad en mano común de origen germánico.
III. JURISPRUDENCIA
1. El cónyuge supérstite tiene derecho a solicitar la indivisión por el término de ley —10 años— si se trata de una gran industria o comercio que no puede dividir sin destruir la fuente de riqueza o unidad económica, pero si la misma persona hubiera formado varias empresas o negocios no podría oponerse sino a la división de una sola de ellas (CNCiv., sala C, 28/10/1993, JA, 1994-IV-379).
2. La falta de acuerdo sobre las cuotas partes ideales que le corresponde a cada condómino, configura una circunstancia que obsta, momentáneamente, a la realización de la subasta, máxime que "cualquier motivo" que torne nociva, no ya la subasta, sino la propia división, autoriza a demorarla "cuando sea necesario para que no haya perjuicio a los condóminos (art. 2715, Cód. Civil) (CNCiv., sala D, 29/8/1980, LA LEY, 1981-A, 238).
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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO IV. CONDOMINIO
CAPITULO 4. CONDOMINIO CON INDIVISIÓN FORZOSA TEMPORARIA
Comentario de ROBERTO MALIZIA
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 1999. Renuncia a la acción de partición.
Art. 2000. Convenio de suspensión de la partición.
Art. 2001. Participación nociva.
Art. 2002. Partición anticipada.
Art. 2003. Publicidad de la indivisión o su cese.
Art. 2001. Participación nociva. Página 4638
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