Art. 2128. Normas aplicables a la propiedad superficiaria. Si el derecho de superficie se ejerce sobre una construcción, plantación o forestación ya existente, se le aplican las reglas previstas para el caso de propiedad superficiaria, la que a su vez queda sujeta a las normas del dominio revocable sobre cosas inmuebles en tanto sean compatibles y no estén modificadas por las previstas en este Título.
I. RELACIÓN CON LA LEY 25.509. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
La ley 25.509 no contiene normas similares a los artículos analizados en este apartado.
Fuente: Proyecto de Código Unificado de 1998, arts. 2024 y 2027.
II. COMENTARIO
1. Derecho de edificar, plantar o forestar
Hay que recordar que en el derecho de superficie es necesario visualizar dos planos:
en una primera etapa, el titular de dominio del terreno concede a una persona —física o jurídica— la facultad de edificar o de plantar en ese inmueble.
Mientras tal construcción no exista tampoco habrá cosa en el sentido del art. 1883 del nuevo Código y por ende sólo existirá el derecho de edificar o plantar de la propiedad superficiaria.
De tal manera, en esta etapa en la que hay en cabeza del superficiario un derecho a construir o a plantar, existe un derecho real sobre cosa ajena. Hay aquí una clara desmembración del derecho real: en tanto que el dominio vacuo es conservado por el titular del terreno, el superficiario accede a su dominio útil.
Por ello, dada la similitud con el derecho de usufructo, el art. 2127 declara aplicables, supletoriamente, las normas relativas a este instituto, salvo convención en contrario.
2. Derecho sobre la propiedad superficiaria
Una vez efectuada la obra (o forestación) será ésta el objeto inmediato del derecho real de superficie y es sobre esa construcción o plantación que se ejercerán las facultades que conforman el contenido de la propiedad superficiaria.
En realidad, tanto el titular del suelo cuanto el superficiario ostentan un dominio imperfecto: el del suelo, porque lo ha desmembrado; el superficiario, por ser un dominio temporal y por tanto revocable; de allí que el art. 2128 aplique supletoriamente las normas del dominio revocable a la propiedad superficiaria.
Mientras tal construcción no exista tampoco habrá cosa en el sentido del art. 1883 del nuevo Código y por ende sólo existirá el derecho de edificar o plantar de la propiedad superficiaria.
De tal manera, en esta etapa en la que hay en cabeza del superficiario un derecho a construir o a plantar, existe un derecho real sobre cosa ajena. Hay aquí una clara desmembración del derecho real: en tanto que el dominio vacuo es conservado por el titular del terreno, el superficiario accede a su dominio útil.
Por ello, dada la similitud con el derecho de usufructo, el art. 2127 declara aplicables, supletoriamente, las normas relativas a este instituto, salvo convención en contrario.
2. Derecho sobre la propiedad superficiaria
Una vez efectuada la obra (o forestación) será ésta el objeto inmediato del derecho real de superficie y es sobre esa construcción o plantación que se ejercerán las facultades que conforman el contenido de la propiedad superficiaria.
En realidad, tanto el titular del suelo cuanto el superficiario ostentan un dominio imperfecto: el del suelo, porque lo ha desmembrado; el superficiario, por ser un dominio temporal y por tanto revocable; de allí que el art. 2128 aplique supletoriamente las normas del dominio revocable a la propiedad superficiaria.
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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO VII. SUPERFICIE
Comentario de LILIAN N. GURFINKEL DEWENDY
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 2114. Concepto.
Art. 2115. Modalidades.
Art. 2116. Emplazamiento.
Art. 2117. Plazos.
Art. 2118. Legitimación.
Art. 2119. Adquisición.
Art. 2120. Facultades del superficiario.
Art. 2121. Facultades del propietario.
Art. 2122. Destrucción de la propiedad superficiaria.
Art. 2123. Subsistencia y transmisión de las obligaciones.
Art. 2124. Extinción.
Art. 2125. Efectos de la extinción.
Art. 2126. Indemnización al superficiario.
Art. 2127. Normas aplicables al derecho de superficie.
Art. 2128. Normas aplicables a la propiedad superficiaria.
Art. 2127. Normas aplicables al derecho de superficie. Página 4878
Art. 2128. Normas aplicables a la propiedad superficiaria.
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