I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
La norma en estudio que se refiere al uso y goce de la cosa objeto del condominio sobre la cual tienen derecho cada uno de los condóminos en forma individual o conjunta, tiene su correlato con el art. 2684 del Código sustituido.
Cabe advertir que en ambos Códigos existe la prohibición, dirigida a los condóminos, de no deteriorar la cosa en su propio interés.
La nueva redacción es más clara y concreta al establece en forma expresa la facultad del condómino a usar la cosa, derecho este que se entendía implícito en el Código de Vélez, puesto que no se concibe un derecho real que se ejerce por la posesión sin que se tenga el correspondiente derecho a uso.
Alterini formula dos importantes observaciones respecto al art. 2684, antecedente del actual art. 1985. En primer lugar que como el goce supone el uso no es discutible que el condómino también puede usar de la cosa y en segundo lugar que existe un paralelismo con el usufructo en cuanto a que el condómino debe usar y gozar la cosa conforme a su destino al igual que el usufructuario, pero el derecho del comunero es menor, en cierto sentido, al del titular del usufructo al no poder realizar mejoras.
Fuente: Proyecto de 1998, art. 1930.
II. COMENTARIO
1. Uso y goce de la cosa común
En ciertas ocasiones, debido a la naturaleza de la cosa no existe ningún impedimento que la cosa sea usada en forma conjunta por la totalidad de los condóminos.
En otro supuesto ya sea por la naturaleza de la cosa común o por consentimiento tácito o expreso de los restantes comuneros puede ser que la cosa sea utilizada exclusivamente por uno sólo de los condóminos.
Cada uno de los condóminos, independientemente de la cuota parte indivisa que le corresponde en cuanto al derecho real, de la misma manera que pueden poseer la totalidad de la cosa indivisa, pueden usar de ella con las limitaciones que señala el artículo es decir sin alterar el destino y no pudiendo deteriorarla en su propio interés u obstaculizar el ejercicio de iguales facultades por los restantes condóminos.
El uso y goce de la cosa previsto en la norma en examen debe ser interpretado armónicamente con lo dispuesto en el art. 1993 que expresamente dispone que si no es posible el uso y goce en común por razones atinentes a la propia cosa o por oposición de alguno de los condóminos, éstos reunidos en asamblea deben decidir sobre su administración.
2. El respeto al destino de la cosa
Ya sea que la cosa objeto del condominio sea usada individualmente por uno de los condóminos o bien en conjunto, debe respetarse el destino convenido en el contrato constitutivo y si se hubiera omitido estipularse el destino, la cosa debe ser usada de conformidad con su naturaleza o bien según su destino habitual.
3. Prohibición de deteriorar la cosa común en el interés particular
El condominio es un derecho real de dominio compartido, razón por la cual los comuneros tienen derechos no sólo sobre la parte indivisa, sino que se extiende sobre toda la cosa.
Ahora bien, los derechos o facultades sobre la cosa no son amplios sino por el contrario se encuentran restringidos por el derecho que tienen los restantes condóminos, motivo por el cual la cosa común no puede ser deteriorada en el interés particular de uno o alguno de los condóminos.
4. Prohibición de obstaculizar el ejercicio de iguales facultades por los restantes condóminos
En cuanto a las facultades o derecho de uso y goce de la cosa no reviste importancia la porción indivisa que cada condómino tenga en el condominio y por ende no le otorga derecho a obstaculizar el ejercicio de iguales facultades a los restantes condóminos.
En efecto, el condominio es uno de los derechos reales que se ejercen por la posesión y dada la pluralidad de sujetos respecto de una única cosa común, el ejercicio de los derechos de los condóminos sobre ella requiere de una reglamentación que permita el uso y goce más amplio que su destino permita.
En tal sentido el art. 1986, otorga a los comuneros un uso y goce amplio en la medida en que no altere su destino y no lesione el igual derecho de los demás condóminos.
En materia de uso y goce la regla es la igualdad de los condóminos y ese derecho no puede ser menoscabado por ninguno de los comuneros a fin de obstaculizar las facultades de los restantes comuneros.
Areán señala que del derecho real de condominio surge una obligación de fuente legal que impone al condómino que ejerce su derecho de uso y goce un accionar diligente en cuanto al cuidado de la cosa, ya que su menoscabo afecta directamente el derecho de los demás comuneros. Esta obligación implica que el condómino que produzca el deterioro en función de su interés en el uso y goce, deberá responder por los daños y perjuicios que su accionar haya infringido a los demás condóminos, siempre que se configure el factor subjetivo de atribución.
III. JURISPRUDENCIA
El art. 2684 del Cód. Civil establece que todo condómino puede gozar de la cosa común conforme el destino de ella, con tal que no la deteriore en su interés particular, derecho que no se respeta cuando se usa el bien gratuitamente en forma que excluye el ejercicio de esa misma prerrogativa por los otros condóminos. Ello importaría "el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad, prohibido por la ley (art. 2680, Cód. Civil)" (SCBA, 17/9/1996, La Ley Online, AR/JUR/1960/1996).
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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO IV. CONDOMINIO
CAPITULO 1. DISPOSICIONES GENERALES
Comentario de ROBERTO MALIZIA
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 1983. Condominio.
Art. 1984. Aplicaciones subsidiarias.
Art. 1985. Destino de la cosa.
Art. 1986. Uso y goce de la cosa.
Art. 1987. Convenio de uso y goce.
Art. 1988. Uso y goce excluyente.
Art. 1989. Facultades con relación a la parte indivisa.
Art. 1990. Disposición y mejoras con relación a la cosa.
Art. 1991. Gastos.
Art. 1992. Deudas en beneficio de la comunidad
Art. 1986. Uso y goce de la cosa. Página 4599
EXCELENTE!!! MUY ÚTIL
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