Las normas que regulan el dominio se aplican subsidiariamente a este Título.
I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
El presente artículo no se relaciona con ninguno de los artículos del Código Civil sustituido, toda vez que Vélez no reguló la aplicación subsidiaria de las normas del condominio a la comunión de bienes.
La norma en estudio, reiteramos, regula una situación no prevista en el Código sustituido como lo es la aplicación subsidiaria de las normas que regulan el condominio a todo supuesto de estados comunitarios, ya sea que esté compuesto de bienes materiales (cosas muebles e inmuebles) o bienes inmateriales (derechos).
En la segunda parte del artículo bajo análisis se establece que en caso de vacío legal para solucionar un conflicto en el ámbito del derecho real de condominio, se aplican subsidiariamente las normas que regulan el derecho real de dominio.
Fuente. Proyecto de 1998, art. 1924.
II. COMENTARIO
1. Estados comunitarios
En el derecho positivo existen muchos otros estados comunitarios. Así, en el ámbito de los derechos creditorios, la pluralidad de sujetos des emboca en los supuestos de simple mancomunidad o solidaridad. Cuando dos o más personas se hubiesen obligado mutuamente, cada una con una prestación — aporte—, con el fin de obtener alguna utilidad apreciable en dinero a dividirse entre ellas, se habrá constituido una sociedad. Con la celebración del matrimonio nace el régimen de la sociedad conyugal.
Las diferencias entre el condominio y los institutos recién señalados a título de ejemplo, son obvias y no es necesario detenerse en su enumeración.
Consideramos que el nuevo Código por medio del artículo en examen incorpora los denominados estados comunitarios de derecho, los que generalmente tienen una regulación jurídica propia.
Algunos estados comunitarios están conformados únicamente por cosas muebles o inmuebles (condominio, cousufructo) y en otros están conformados por bienes inmateriales (derechos), como por ejemplo, la sociedad conyugal, la comunidad hereditaria indivisa, las obligaciones de sujeto múltiple, entre otras figuras.
Lo que el nuevo Código dispone es la aplicación subsidiaria de las normas del derecho real de condominio a todo supuesto de comunión de derechos reales o de otros bienes.
Así por ejemplo el derecho real de usufructo puede ser establecido, a favor de un solo usufructuario, o en favor de varios cousufructuarios, es decir, para ser gozado por todos ellos al mismo tiempo, por ejemplo: el usufructo constituido a favor de dos o más hermanos, del padre y sus hijos, etc.
Para regular este estado comunitario, debe estarse en primer lugar a las normas específicas que regulan el derecho real de usufructo y en forma supletoria puede acudirse para resolver un conflicto a las normas del condominio.
En el caso de obligaciones de sujetos múltiples la remisión a las disposiciones pactadas por las partes resulta procedente, pudiéndose luego recurrir a las normas específicas de ese tipo de obligaciones (arts. 813 y ss. del Código), y por último, de no haber solución, a las que regulan el condominio.
2. Naturaleza jurídica
Teniendo en cuenta la enumeración de los derechos reales efectuada por el art. 1887 y lo dispuesto por el art. 1984, segundo párrafo, que se refiere a la aplicación subsidiaria de las normas del derecho real de dominio, necesariamente debemos expedirnos respecto a la naturaleza jurídica del derecho real de condominio.
La doctrina anterior a la reforma se encontraba dividida respecto de la naturaleza jurídica de este derecho real:
a) Así por ejemplo autores como Salvat, Allende, Mariani de Vidal, Borda y Goghlan señalaban que el condominio no es más que una forma de dominio (en el caso con pluralidad de sujetos), es decir un "dominio compartido", y
b) Lafaille, señalaba que se trataba de un derecho real autónomo donde todos los condóminos reunidos, ejercen la plenitud del dominio sobre el objeto mueble o inmueble, y que cualquiera de ellos es titular de otro, circunscripto a la llamada parte indivisa, concepto y terminología que se prestan a muchos reparos, por lo que sería preferible decir que se trata aquí de un "derecho de condominio".
Dicha discusión no se encuentra superada a partir del nuevo Código, puesto que el art. 1983 reitera la redacción del Código de Vélez cuando, al definir el condominio, expresa: "...es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas...".
Si nos remitimos al Proyecto de Código unificado del año 1998, podemos observar que en el art. 1923, al definir el condominio, dice: "Condominio es el derecho real que otorga a cada uno de sus titulares la facultad privativa de disponer de su alícuota y, en concurrencia con los otros titulares, las de usar y gozar de la cosa común", de lo que se infiere con claridad meridiana que se está en presencia de un derecho real autónomo.
Más allá de la redacción del art. 1983 del nuevo Código, consideramos que el condominio es un derecho real autónomo y los argumentos para sustentar esta postura surgen del examen de los arts. 1887 y 1984.
En efecto, el art. 1887 al enumerar los derechos reales, coloca al derecho real de dominio y de condominio en distintos incisos y por otro lado el segundo párrafo del art. 1984 dispone que las normas que regulan el dominio se aplican subsidiariamente a este Título, de lo cual se infiere que es un derecho real diferente al dominio y con un régimen normativo propio, puesto que en caso contrario no se advierte cual sería la finalidad de aplicar con carácter supletorio las normas del dominio.
Por otra parte, el art. 1888, al clasificar los derechos reales según la cosa sobre la que recaen (cosa propia o ajena), dice: "Son derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el condominio....", confirmando la autonomía de cada uno de los derechos reales enunciados.
III. JURISPRUDENCIA
1. La comunidad hereditaria y el condominio son dos formas de propiedad compartida, en la que el objeto o un grupo de objetos pertenece a varias personas.
No obstante, tienen diferencias, por lo que se rigen por sus disposiciones específicas (CNCiv., sala C, 13/8/1981, LA LEY, 1983-A, 581) .
2. Son las circunstancias de hecho las que deciden si, inscripta la declaratoria de herederos en el Registro de la Propiedad, se ha constituido un verdadero condominio o se ha mantenido la indivisión hereditaria (CNCiv, sala E, LA LEY, 110-929).
Dicha discusión no se encuentra superada a partir del nuevo Código, puesto que el art. 1983 reitera la redacción del Código de Vélez cuando, al definir el condominio, expresa: "...es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas...".
Si nos remitimos al Proyecto de Código unificado del año 1998, podemos observar que en el art. 1923, al definir el condominio, dice: "Condominio es el derecho real que otorga a cada uno de sus titulares la facultad privativa de disponer de su alícuota y, en concurrencia con los otros titulares, las de usar y gozar de la cosa común", de lo que se infiere con claridad meridiana que se está en presencia de un derecho real autónomo.
Más allá de la redacción del art. 1983 del nuevo Código, consideramos que el condominio es un derecho real autónomo y los argumentos para sustentar esta postura surgen del examen de los arts. 1887 y 1984.
En efecto, el art. 1887 al enumerar los derechos reales, coloca al derecho real de dominio y de condominio en distintos incisos y por otro lado el segundo párrafo del art. 1984 dispone que las normas que regulan el dominio se aplican subsidiariamente a este Título, de lo cual se infiere que es un derecho real diferente al dominio y con un régimen normativo propio, puesto que en caso contrario no se advierte cual sería la finalidad de aplicar con carácter supletorio las normas del dominio.
Por otra parte, el art. 1888, al clasificar los derechos reales según la cosa sobre la que recaen (cosa propia o ajena), dice: "Son derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el condominio....", confirmando la autonomía de cada uno de los derechos reales enunciados.
III. JURISPRUDENCIA
1. La comunidad hereditaria y el condominio son dos formas de propiedad compartida, en la que el objeto o un grupo de objetos pertenece a varias personas.
No obstante, tienen diferencias, por lo que se rigen por sus disposiciones específicas (CNCiv., sala C, 13/8/1981, LA LEY, 1983-A, 581) .
2. Son las circunstancias de hecho las que deciden si, inscripta la declaratoria de herederos en el Registro de la Propiedad, se ha constituido un verdadero condominio o se ha mantenido la indivisión hereditaria (CNCiv, sala E, LA LEY, 110-929).
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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO IV. CONDOMINIO
CAPITULO 1. DISPOSICIONES GENERALES
Comentario de ROBERTO MALIZIA
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 1983. Condominio.
Art. 1984. Aplicaciones subsidiarias.
Art. 1985. Destino de la cosa.
Art. 1986. Uso y goce de la cosa.
Art. 1987. Convenio de uso y goce.
Art. 1988. Uso y goce excluyente.
Art. 1989. Facultades con relación a la parte indivisa.
Art. 1990. Disposición y mejoras con relación a la cosa.
Art. 1991. Gastos.
Art. 1992. Deudas en beneficio de la comunidad
Art. 1984. Aplicaciones subsidiarias. Página 4597
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