SUPERFICIE: Concepto - 2114

Art. 2114. Concepto. El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en este Título y las leyes especiales.

I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO

La concepción del derecho de superficie tal como se lo consideraba en el derecho romano no sólo no ha sido receptada en el Código de Vélez, sino que éste prohibía expresamente la constitución de todo derecho de superficie (art. 2614). De allí que en la enumeración del art. 2503 no figuraba el derecho de superficie, exclusión explícita si se tiene en cuenta que en la nota respectiva se dejaba establecido que "No enumeramos el derecho del superficiario ni la enfiteusis, porque por este Código no pueden tener lugar".

Actualmente admiten la superficie, entre otros países, Francia, España, Italia, Portugal, Bélgica, Alemania, Austria, Suiza, Japón, Bolivia, Perú, Cuba y los Códigos de Quebec de 1991, de Holanda de 1992, el nuevo Código Civil brasileño, y el Código Civil catalán.

La institución de la superficie fue repetidamente recogida en nuestro país en los Proyectos de 1987, 1993 y de 1998. Por su parte la ley 25.509 introdujo la superficie forestal en forma limitada, es decir aplicada dentro del reducido marco del régimen de promoción forestal.

Fuentes: Proyecto de Código Unificado de 1998, art. 2018.

II. COMENTARIO

El derecho de superficie ha sido concebido de manera amplia, es decir: otorgando a su titular facultades para plantar, forestar o construir, a diferencia de algunas legislaciones extranjeras, que sólo contemplan la posibilidad de edificar.

Además esas construcciones o plantaciones pueden realizarse sobre lo ya construido o plantado, siguiendo el ejemplo del Cód. Civil catalán y el de Quebec.

1. ¿Derecho sobre cosa propia o ajena?

En una primera etapa el titular de dominio del terreno concede a una persona —física o jurídica— la facultad de edificar o de plantar en ese inmueble. Mientras tal construcción no exista faltará el objeto directo sobre el que se ejercerá el derecho real de superficie. De allí que la opinión autoral tanto nacional como extranjera, se inclina por separar el derecho de edificar de la propiedad superficiaria.

Hay aquí una clara desmembración del derecho real: en tanto que el dominio vacuo es conservado por el titular del terreno, el superficiario accede a su dominio útil. Por ello, el art. 2114 define el derecho de superficie como aquel que se constituye sobre inmueble ajeno.

Una vez efectuada la obra será ésta el objeto inmediato del derecho real de superficie y es sobre esa construcción o plantación que se ejercerán las facultades que conforman el contenido de la propiedad superficiaria.

Este desdoblamiento del derecho real queda claramente explicada por Kemelmajer de Carlucci y Puerta de Chacón cuando analizan el derecho de superficie en sus dos manifestaciones: el denominado ius edificandi , que es el derecho de usar un inmueble ajeno con un fin determinado (construir o plantar para hacerse dueño de su producido) y la propiedad superficiaria que es el derecho real a tener, mantener, gozar y disponer de lo edificado.

Como todos los derechos reales, el de superficie queda sujeto a las normas que lo regulan por aplicación del principio del numerus clausus y de las leyes especiales.

2. Temporalidad del derecho

La distinción efectuada en el acápite anterior entre el derecho de forestar y la propiedad superficiaria, ambos aspectos integrantes del concepto de derecho superficie, no sólo tiene importancia para establecer la naturaleza jurídica de esta especie, sino que incide en su extensión y caracteres.

Se define el derecho de superficie como derecho real temporario , aspecto en el que coincide la doctrina y la legislación comparada. Ahora bien, cuando se establece por ley el plazo máximo de duración se entiende que éste se computará desde la adquisición del derecho, esto es, desde que el superficiario, reunidos los requisitos de título y modo, tiene el uso del terreno y puede comenzar la construcción o la plantación.

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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN

LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES

TÍTULO VII. SUPERFICIE

Comentario de LILIAN N. GURFINKEL DEWENDY

Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.

Editorial La Ley 2014

Art. 2114. Concepto.

Art. 2115. Modalidades.

Art. 2116. Emplazamiento.

Art. 2117. Plazos.

Art. 2118. Legitimación.

Art. 2119. Adquisición.

Art. 2120. Facultades del superficiario.

Art. 2121. Facultades del propietario.

Art. 2122. Destrucción de la propiedad superficiaria.

Art. 2123. Subsistencia y transmisión de las obligaciones.

Art. 2124. Extinción.

Art. 2125. Efectos de la extinción.

Art. 2126. Indemnización al superficiario.

Art. 2127. Normas aplicables al derecho de superficie.

Art. 2128. Normas aplicables a la propiedad superficiaria.

Art. 2114. Concepto. Página 4857