CONDOMINIO: Disposición y mejoras con relación a la cosa.- 1990

Art. 1990. Disposición y mejoras con relación a la cosa. La disposición jurídica o material de la cosa, o de alguna parte determinada de ella, sólo puede hacerse con la conformidad de todos los condóminos. No se requiere acuerdo para realizar mejoras necesarias. Dentro de los límites de uso y goce de la cosa común, cada condómino puede también, a su costa, hacer en la cosa mejoras útiles que sirvan a su mejor aprovechamiento.

I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO

El artículo que comentamos se relaciona con los arts. 2680 y 2682 del Código sustituido. La nueva norma señala con precisión que los actos de disposición jurídica y material sobre la cosa requiere de la conformidad de todos los condóminos y además explicita cuáles son los alcances y efectos de las mejoras necesarias y útiles realizadas por uno de los condóminos.

Fuente: Proyecto de 1998, art. 1932.

II. COMENTARIO

1. Facultades de los condóminos respecto de la cosa

El artículo legisla sobre poderes materiales y jurídicos que los comuneros tienen sobre la cosa o alguna parte determinada de ella. La norma se refiere a aquellos actos materiales que implican el ejercicio de disposición física de la cosa, al ordenar que ninguno de los condóminos puede hacer en la cosa común innovaciones materiales, sin la conformidad de todos.

Asimismo se refiere a las mejoras en general sobre la cosa objeto del condominio, determinando en qué supuestos se requiere la conformidad de todos los condóminos y en cuáles no es necesaria la autorización.

1.1. Disposición material

Cualquier acto de disposición material sobre la cosa requiere la autorización de todos los condóminos.

Peña Guzmán considera que al requerirse la unanimidad para la realización de cualquier acto de disposición material sobre la cosa, implica un ius prohibendi reconocido a cada condómino en defensa de su propio derecho real sobre la cosa común y por mínima que sea la parte indivisa que tenga puede oponerse a cualquier alteración física que pretenda la mayoría.

Para la realización de mejoras necesarias el condómino no requiere la autorización del resto de los comuneros, ello en razón de que se trata de actos materiales sin los cuales la cosa no podría ser conservada, es decir que son indispensables para la existencia, integridad o aprovechamiento del objeto del condominio que beneficia a todos los condóminos.

En cuanto a las mejoras útiles, es decir aquellas que sean de manifiesto provecho para cualquier poseedor de ella, pueden ser realizadas a costa del condómino que tiene el uso y goce de la cosa.

Respecto del concepto y alcance de las denominadas "mejoras" cabe remitirse al art. 1934 y su comentario.

-----------------------------------------

LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN

LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES

TÍTULO IV. CONDOMINIO

CAPITULO 1. DISPOSICIONES GENERALES

Comentario de ROBERTO MALIZIA

Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.

Editorial La Ley 2014

Art. 1983. Condominio.

Art. 1984. Aplicaciones subsidiarias.

Art. 1985. Destino de la cosa.

Art. 1986. Uso y goce de la cosa.

Art. 1987. Convenio de uso y goce.

Art. 1988. Uso y goce excluyente.

Art. 1989. Facultades con relación a la parte indivisa.

Art. 1990. Disposición y mejoras con relación a la cosa.

Art. 1991. Gastos.

Art. 1992. Deudas en beneficio de la comunidad

Art. 1990. Disposición y mejoras con relación a la cosa. Página 4611