La resolución de la mayoría absoluta de los condóminos computada según el valor de las partes indivisas aunque corresponda a uno solo, obliga a todos. En caso de empate, debe decidir la suerte.
I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
El artículo en comentario se relaciona con los arts. 2699 y 2703 del Código sustituido, pero la disposición normativa en vigencia tiene modificaciones sustanciales.
Así por ejemplo en materia de quórum de acuerdo a la nueva normativa no es requisito que se encuentren presentes todos los condóminos para comenzar a deliberar, puesto que sólo se requiere que se encuentren fehacientemente notificados de la existencia de la asamblea y los motivos por los cuales se la convoco.
En cuanto a la toma de decisiones se requiere la mayoría absoluta computada según el valor de las partes, coincidiendo en este aspecto con el régimen previsto en el Código de Vélez.
Otra modificación que se puede advertir es la eliminación en caso de empate de acudir a la vía judicial y/o arbitral, puesto que sólo se decidirá por la suerte.
Fuente: Proyecto de 1998, art. 1936.
II. COMENTARIO
A diferencia de lo legislado en el Código sustituido, el nuevo Código establece que a los efectos de obtener el quórum necesario para comenzar a deliberar todos los condóminos deben ser informados de la finalidad de la convocatoria y citados a la asamblea en forma fehaciente y con anticipación razonable.
Si luego de notificados los condóminos en forma fehaciente uno o alguno de ellos no asistiere a la asamblea, la misma se llevará a cabo, ello siempre y cuando que los condóminos que asistieron representen la mayoría absoluta para poder deliberar y tomar decisiones.
1. CRITERIOS DE INTERPRETACIÓN ANTES DE LA VIGENCIA DEL PRESENTE CÓDIGO
1.1. Criterio estricto
El requisito del quórum (todos los condóminos debían estar presentes) hace aparecer a éste como insoslayable y coincidimos con Areán, que tal ha sido, seguramente, el pensamiento de Vélez Sársfield. Salvat sostiene esta posición de riguroso apego a la letra de la ley y argumenta que lo único posible en el caso de ausencia de alguno de los condóminos a la reunión convocada, sería el ejercicio, por parte de los otros, del derecho de pedir la liquidación del condominio.
1.2. Crítica al criterio estricto
Nuestra doctrina, con la excepción ya apuntada de Salvat, ha elaborado un criterio más elástico. Partiendo de Segovia, para quien la inasistencia por motivos fútiles no impide la validez de la resolución adoptada, y siguiendo con Lafaille, quien expresa que tal exigencia no debe ser entendida, como que la obstrucción de un solo comunero baste para privar de eficacia a cualquier providencia que se adopte, pues ello sería contradictorio con el régimen de mayorías adoptado y reimplantaría el jus prohibendi . Este autor propicia compeler al renuente por la vía judicial bajo apercibimiento de celebrar el acto con quienes asistan.
Argañarás agrega el serio argumento de que resulta ilógico que la inasistencia del condómino tenga una trascendencia que no tendría su disidencia frente a la mayoría de haber concurrido a la asamblea.
Borda, interpreta la exigencia de la ley con la importancia de la participación del condómino y que a esos efectos basta con la citación que deja a salvo su derecho de hacerse oír, y agrega que la inasistencia deliberada e injustificada constituiría un abuso del derecho y desvirtuaría el principio mayoritario adoptado.
Kiper sostiene que es imprescindible establecer un recaudo y fijar un límite a esta posibilidad propiciada por la doctrina y jurisprudencia mayoritaria:
Kiper sostiene que es imprescindible establecer un recaudo y fijar un límite a esta posibilidad propiciada por la doctrina y jurisprudencia mayoritaria:
1) en primer lugar, para habilitar la vía judicial será necesario acreditar que los condóminos han sido citados con expresión del orden del día a tratar. Esta exigencia, contenida en precedentes legislativos, aparece como muy razonable y, además, vinculada con principios superiores, como la garantía de la defensa en juicio (art. 18 de la Constitución);
2) literalmente, el Código Civil exige el quórum total, de allí que la mayoría absoluta de valor prescripta (arts. 2704 y 2705) debe ser computada sobre la totalidad de los condóminos. Tratándose entonces de una asamblea a la cual todos han sido compelidos a comparecer, bajo apercibimiento de celebrarse con quienes concurran, el número mínimo de asistentes para que la deliberación tenga validez, deberá ser el de aquellos que representen más de la mitad del valor. En caso contrario, no sólo se habría "elastizado" la interpretación en orden a las exigencias de quórum, sino que se tergiversarían las normas sobre mayorías recién señaladas.
2. Cómputo de la mayoría
El segundo párrafo del art. 1994 adopta el sistema de la mayoría de valor, es decir: en proporción de los valores de la parte de los condóminos en la cosa común, y para que no quede ninguna duda se agrega: "aunque corresponda a uno solo de ellos".
¿Cuál es la mayoría requerida? El artículo dispone que: La resolución se tomará por mayoría absoluta es decir, debe exceder el valor de la mitad de la cosa, desechando la posibilidad de la mera o simple mayoría (mayoría relativa).
Queda claro que a fin de aprobar la decisión sobre el tema de la convocatoria no se exige la unanimidad de los comuneros sino que a tales efectos basta con la mayoría absoluta, esto es más de la mitad.
Esta forma de computar las mayorías que ya estaba prevista en el Código sustituido es práctica y equitativa.
3. Supuesto de empate
Exigiéndose mayoría absoluta de valor, si hay empate, ninguna de las mociones votadas la alcanzaría y entonces sería de aplicación el último párrafo del art. 1994, que dispone que la decisión se tomará por la suerte.
Consideramos que si bien la norma señala que en caso de empate la decisión se tomará por la suerte, ello no impide que las partes de común acuerdo decidan someter la cuestión a un arbitraje, puesto que en este aspecto se permite la autonomía de la voluntad de las partes, por no estar en juego el orden público.
Por otra parte, entendemos que la suerte como forma de dirimir una cuestión controvertida sólo es posible si existe acuerdo entre los condóminos. Si no se da dicha circunstancia, no existe ningún impedimento para que cualquiera de ellos acuda a la justicia a fin de dirimir el conflicto.
Cabe recordar que el acceso a la justicia es un derecho que le asiste a toda persona que vive en un estado de derecho y que el azar se da en el ámbito del juego, donde es la suerte es la que manda y no la noción de justicia.
III. JURISPRUDENCIA
La circunstancia de que el Código Civil determine que, siendo imposible el uso o goce de la cosa común, resolverán todos los condóminos si ella debe ser puesta en administración, y que ninguna determinación será válida si no fuese tomada en reunión de todos los condóminos o sus legítimos representantes (arts. 2699 y 2703), no debe ser entendida como que la obstrucción de un solo comunero baste para privar de eficacia a cualquier providencia que se adopte, siendo lícito compeler al renuente por la vía judicial, bajo apercibimiento de celebrarse el acto con quienes a él asistan (CNCiv., sala E, 31/8/1965, LA LEY, 121-126).
2. Cómputo de la mayoría
El segundo párrafo del art. 1994 adopta el sistema de la mayoría de valor, es decir: en proporción de los valores de la parte de los condóminos en la cosa común, y para que no quede ninguna duda se agrega: "aunque corresponda a uno solo de ellos".
¿Cuál es la mayoría requerida? El artículo dispone que: La resolución se tomará por mayoría absoluta es decir, debe exceder el valor de la mitad de la cosa, desechando la posibilidad de la mera o simple mayoría (mayoría relativa).
Queda claro que a fin de aprobar la decisión sobre el tema de la convocatoria no se exige la unanimidad de los comuneros sino que a tales efectos basta con la mayoría absoluta, esto es más de la mitad.
Esta forma de computar las mayorías que ya estaba prevista en el Código sustituido es práctica y equitativa.
3. Supuesto de empate
Exigiéndose mayoría absoluta de valor, si hay empate, ninguna de las mociones votadas la alcanzaría y entonces sería de aplicación el último párrafo del art. 1994, que dispone que la decisión se tomará por la suerte.
Consideramos que si bien la norma señala que en caso de empate la decisión se tomará por la suerte, ello no impide que las partes de común acuerdo decidan someter la cuestión a un arbitraje, puesto que en este aspecto se permite la autonomía de la voluntad de las partes, por no estar en juego el orden público.
Por otra parte, entendemos que la suerte como forma de dirimir una cuestión controvertida sólo es posible si existe acuerdo entre los condóminos. Si no se da dicha circunstancia, no existe ningún impedimento para que cualquiera de ellos acuda a la justicia a fin de dirimir el conflicto.
Cabe recordar que el acceso a la justicia es un derecho que le asiste a toda persona que vive en un estado de derecho y que el azar se da en el ámbito del juego, donde es la suerte es la que manda y no la noción de justicia.
III. JURISPRUDENCIA
La circunstancia de que el Código Civil determine que, siendo imposible el uso o goce de la cosa común, resolverán todos los condóminos si ella debe ser puesta en administración, y que ninguna determinación será válida si no fuese tomada en reunión de todos los condóminos o sus legítimos representantes (arts. 2699 y 2703), no debe ser entendida como que la obstrucción de un solo comunero baste para privar de eficacia a cualquier providencia que se adopte, siendo lícito compeler al renuente por la vía judicial, bajo apercibimiento de celebrarse el acto con quienes a él asistan (CNCiv., sala E, 31/8/1965, LA LEY, 121-126).
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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO IV. CONDOMINIO
CAPITULO 2. ADMINISTRACIÓN
Comentario de ROBERTO MALIZIA
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 1993. Imposibilidad de uso y goce en común.
Art. 1994. Asamblea.
Art. 1995. Frutos
Art. 1994. Asamblea. Página 4620
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