SUPERFICIE: Plazos - 2117

Art. 2117. Plazos. El plazo convenido en el título de adquisición no puede exceder de setenta años cuando se trata de construcciones y de cincuenta años para las forestaciones y plantaciones, ambos contados desde la adquisición del derecho de superficie. El plazo convenido puede ser prorrogado siempre que no exceda de los plazos máximos.

I. RELACIÓN CON LA LEY 25.509. FUENTES DEL NUEVO TEXTO

El art. 6º, ley 25.509, establece un plazo máximo de cincuenta años para el ejercicio del derecho real de superficie que se constituya para forestación, teniendo en cuenta el tiempo de crecimiento de las especies cuya explotación resulta productiva y la ecuación costo beneficio, es decir en que tiempo la inversión realizada puede resultar productiva para el superficiario. La norma citada prevé que en caso de pactarse plazos mayores "el excedente no valdrá a los efectos de esta ley".

Fuente: Proyecto de Código Unificado de 1998, art. 2018.

II. COMENTARIO

El derecho de superficie es por definición temporario, es decir, está destinado a durar por un cierto tiempo que, en principio, es convenido por las partes. Sin embargo, a fin de garantizar ese carácter esencial de la temporalidad, el artículo que analizamos establece plazos máximos: 

• 70 años si la superficie es utilizada para construcciones y 

• 50 años si es destinada a plantaciones o forestaciones, 

apartándose del criterio de fijar un plazo único como lo hacía el Proyecto de 1998 y la ley 25.509.

En nuestra opinión, reiterando los fundamentos sociales y económicos que ameritan la creación de este derecho real, establecido legalmente el plazo máximo dentro del cual deben realizarse las construcciones y/o plantaciones, éste no podría ser alterado ni ignorado por convenio entre partes, ya que en materia de derechos reales en general y en el de superficie en particular, están en juego intereses que van más allá de los meramente personales.

Por otra parte, la prórroga podría perjudicar a terceros que ostenten derechos que se consolidarían al extinguirse la superficie. Por ello, si bien el plazo originariamente convenido por las partes puede ser prorrogado por ellas, en ningún caso las sucesivas prórrogas (si las hubiere) pueden superar los máximos legales estipulados en esta norma.

La fijación de plazos máximos diferenciados para la construcción por una parte (70 años) y la plantación y forestación por la otra (50 años), obedece a los distintos tiempos de vida útil y amortización para actividades tan diversas.

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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN

LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES

TÍTULO VII. SUPERFICIE

Comentario de LILIAN N. GURFINKEL DEWENDY

Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.

Editorial La Ley 2014

Art. 2114. Concepto.

Art. 2115. Modalidades.

Art. 2116. Emplazamiento.

Art. 2117. Plazos.

Art. 2118. Legitimación.

Art. 2119. Adquisición.

Art. 2120. Facultades del superficiario.

Art. 2121. Facultades del propietario.

Art. 2122. Destrucción de la propiedad superficiaria.

Art. 2123. Subsistencia y transmisión de las obligaciones.

Art. 2124. Extinción.

Art. 2125. Efectos de la extinción.

Art. 2126. Indemnización al superficiario.

Art. 2127. Normas aplicables al derecho de superficie.

Art. 2128. Normas aplicables a la propiedad superficiaria.

Art. 2117. Plazos. 4862