Si el derecho de superficie se extingue antes del cumplimiento del plazo legal o convencional, los derechos reales constituidos sobre la superficie o sobre el suelo continúan gravando separadamente las dos parcelas, como si no hubiese habido extinción, hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie.
Subsisten también los derechos personales durante el tiempo establecido.
Art. 2126. Indemnización al superficiario. Producida la extinción del derecho de superficie, el titular del derecho real sobre el suelo debe indemnizar al superficiario, excepto pacto en contrario. El monto de la indemnización es fijado por las partes en el acto constitutivo del derecho real de superficie, o en acuerdos posteriores.
En subsidio, a los efectos de establecer el monto de la indemnización, se toman en cuenta los valores subsistentes incorporados por el superficiario durante los dos últimos años, descontada la amortización.
I. RELACIÓN CON LA LEY 25.509. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
Los efectos que causa la extinción del derecho de superficie no pueden ser distintos de aquellos asignados a cualquier especie de dominio revocable y en especial la retroactividad, pero este principio cede cuando existe una estipulación expresa en contrario contenida en el acto jurídico que dio origen a la propiedad revocable o cuando exista una disposición legal que establezca lo contrario, tal como sucede en el caso de extinción por consolidación que prevé el art. 10, ley 25.509.
El art. 11, ley 25.509, establece que, extinguido el derecho de superficie, se debe indemnizar al superficiario, salvo pacto en contrario, en la medida de su enriquecimiento.
Fuente: Proyecto de Código Unificado de 1998, art. 2023.
II. COMENTARIO
1. Cumplimiento del plazo
El efecto retroactivo de la extinción del derecho de superficie produce consecuencias tanto entre las partes como con relación a terceros. Por aplicación del art. 1969 del Cód. Civ. y Com. actual, que replica el 1er. párrafo del art. 2125, el titular de dominio del suelo recobra su plenitud, resultándole inoponibles las enajenaciones e hipotecas consentidas por el superficiario. De tal modo los actos de disposición realizados por el titular del derecho de superficie quedan sin efecto.
Tratándose de un derecho real constituido de conformidad con las normas legales e inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble para su oponibilidad, el plazo de su duración goza de la publicidad necesaria para que cualquier tercero interesado en la propiedad superficiaria (acreedor hipotecario, otros acreedores) conozca o pueda fácilmente conocer cuál es el plazo de duración del derecho y atenerse a él.
En cuanto a los actos de administración: contratos de locación o arrendamiento que hubiera celebrado el superficiario, a diferencia de lo normado en el Código de Vélez (art. 2670) que establecía que debían ser respetados (art. 1498), en la normativa actual se invierte el principio y extinguida la superficie por vencimiento del plazo estipulado o el máximo legal admitido, el inmueble debe ser restituido al titular de dominio libre de toda carga, sin que le sean oponibles los actos celebrados por el superficiario, sean éstos de enajenación o de administración, o en los términos del art. 2125, "libre de los derechos reales o personales impuestos por el superficiario".
2. Otras causas
Si bien la extinción del derecho de superficie por el transcurso del plazo determina la de toda clase de derechos reales o personales impuestos por el superficiario, merece especial atención legislativa el supuesto de extinción anticipada; en este caso no puede oponérsele a los terceros, que obtuvieron derechos reales o personales del superficiario, la finalización del derecho de superficie antes del plazo previsto, según lo dispone el art. 2125, que ordena respetar los derechos personales establecidos a favor de los terceros.
En el supuesto que se produjera esta situación, dado que tanto el propietario como el superficiario tenían facultades de disposición jurídica y pudieron válidamente constituir derechos reales, el primero sobre la nuda propiedad y el segundo sobre lo construido o forestado, resuelve el art. 2125 que el objeto de los gravámenes (de existir) se mantendrán separados hasta el cumplimiento del plazo, legal o convencional, del derecho de superficie.
Durante ese mismo plazo subsisten los derechos personales.
3. Indemnización
El art. 2126 que comentamos establece que, extinguida la superficie, se debe indemnizar al superficiario, salvo pacto en contrario, con el fundamento que se trata de evitar un enriquecimiento injustificado del dueño del suelo o de la construcción que le sirvió de soporte. En términos similares se expresaba el Proyecto de 1998 (art. 2023) y el Proyecto de 1987 (art. 2614).
Sin embargo, otras legislaciones adoptan la solución opuesta, es decir que, extinguido el derecho de superficie, el propietario del suelo hace suya la propiedad de lo edificado o plantado sin que deba satisfacer indemnización alguna (Cód. Civil catalán, art. 564-6 párrafo 2º; Cód. español, arts. 36/5; Recomendación de las X Jornadas Nacionales de Derecho Civil).
¿Cómo se fija la indemnización?
La regla es que las partes convengan libremente la indemnización, ya sea en el contrato de superficie o con posterioridad. También cabe la opción para los contratantes de eximir al nudo propietario del pago de suma alguna o estipular algún otro tipo de retribución para el superficiario.
Supletoriamente, para el caso que las partes no hubieran hecho previsión al respecto, la norma legal fija parámetros objetivos destinados a valuar la indemnización: se cuantifican los valores incorporados por el superficiario durante los dos (2) últimos años, y de allí se deduce la amortización.
En este aspecto la solución legal se aparta del art. 2023 del Proyecto de 1998 en el que se prevé que, extinguido el derecho de superficie, el titular debe indemnizar al superficiario, "en la medida del enriquecimiento". Teniendo en cuenta que la medida del enriquecimiento puede ser una fuente de conflictos de difícil solución, la fórmula introducida en el nuevo texto resulta a todas luces un avance legislativo.
------------------------------------
LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO VII. SUPERFICIE
Comentario de LILIAN N. GURFINKEL DEWENDY
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 2114. Concepto.
Art. 2115. Modalidades.
Art. 2116. Emplazamiento.
Art. 2117. Plazos.
Art. 2118. Legitimación.
Art. 2119. Adquisición.
Art. 2120. Facultades del superficiario.
Art. 2121. Facultades del propietario.
Art. 2122. Destrucción de la propiedad superficiaria.
Art. 2123. Subsistencia y transmisión de las obligaciones.
Art. 2124. Extinción.
Art. 2125. Efectos de la extinción.
Art. 2126. Indemnización al superficiario.
Art. 2127. Normas aplicables al derecho de superficie.
Art. 2128. Normas aplicables a la propiedad superficiaria.
Art. 2125. Efectos de la extinción. Página 4875
Art. 2126. Indemnización al superficiario.
No hay comentarios:
Publicar un comentario