CONDOMINIO CON INDIV. FORZOSA: Abdicación de la medianería - 2028 - 2029

Art. 2028. Abdicación de la medianería. El condómino requerido para el pago de créditos originados por la construcción, conservación o reconstrucción de un muro, puede liberarse mediante la abdicación de su derecho de medianería aun en los lugares donde el cerramiento es forzoso, a menos que el muro forme parte de una construcción que le pertenece o la deuda se haya originado en un hecho propio.
No puede liberarse mediante la abdicación del derecho sobre el muro elevado o enterrado si mantiene su derecho sobre el muro de cerramiento.

Art. 2029. Alcance de la abdicación. La abdicación del derecho de medianería por el condómino implica enajenar todo derecho sobre el muro y el terreno en el que se asienta.

I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO

Los arts. 2028 y 2029 regulan el derecho de abandono que puede ejercer el condómino cuando es requerido al pago por los gastos de reparación y reconstrucción del muro.
La abdicación del derecho de medianería por el condómino implica enajenar todo derecho sobre el muro y el terreno en el que se asienta.
No puede liberarse mediante la abdicación del derecho sobre el muro elevado o enterrado si mantiene su derecho sobre el muro de cerramiento.
Los arts. 2723 y 2724 del Código sustituido regulaban el derecho de abandono con alcances similares a los que regula el nuevo Código.

Fuente: Proyecto de 1998, art. 1963.

II. COMENTARIO

1. Facultad de abandono

Cada uno de los condóminos de una pared puede liberarse de contribuir a los gastos de conservación de la pared, renunciando a la medianería, a menos que el muro forme parte de una construcción que le pertenece o la deuda se haya originado en un hecho propio.
Tampoco se podrá ejercer la facultad de abandonar el muro elevado o enterrado si mantiene su derecho sobre el muro de cerramiento.

2. Condiciones del abandono

La pared no debe ser parte de un edificio que pertenezca a quien pretende abandonar. De otro modo, mediante tal expediente, se estaría renunciando a las cargas y conservando las ventajas de la propiedad.
El requisito de que las obras de reparación o reconstrucción no se hayan hecho necesarias por un hecho del pretendido renunciante, se funda, como dice Salvat, que en este caso, la obligación de cargar con tales gastos, no es propiamente una obligación derivada de la propiedad, sino del acto ilícito que creó tal necesidad.

El abandono ofrecido por uno de los condóminos debe ser aceptado por el otro; si este último lo rechaza o también propone abandonar su derecho, entiende la doctrina que la única solución sería la demolición del muro y la distribución de los materiales resultantes y del terreno, según la proporción que cada uno tenía en la medianería (Salvat, Lafaille, Spota).

3. Oportunidad para su ejercicio

La facultad de renunciar a la medianería debe ejercitarse en tiempo oportuno, debiéndose concretar en el momento de ser requerido el pago de manera fehaciente.

4. Efectos y forma del abandono

Producido el abandono, la pared desde el punto de vista físico pasa a ser contigua, y jurídicamente de propiedad exclusiva (privativa) del vecino. Si en el futuro el que abandonó necesitara servirse de la pared o deseara readquirir su medianería, deberá pagar su valor tal como está construida y el de la mitad del terreno en que se asienta.

El abandono, respecto de la mitad de la franja de terreno donde se asienta el muro, tiene también el efecto de transmitir su dominio al otro vecino. Por ello, la forma instrumental exigida es la escritura pública, y a los efectos de su oponibilidad a terceros, el título respectivo debe ser inscripto en el Registro de la Propiedad
(Baglietto-Grinberg-Papaño; Alterini).

Enseña Salvat, y coincide la mayoría de la doctrina nacional, que la realización de las reparaciones o la reconstrucción por la cual se había intimado al condómino, funciona como una condición resolutoria; si estas reparaciones no se llevan a cabo, el vecino que hizo abandono podría reclamar la restitución de su derecho sobre la pared y el terreno.

III. JURISPRUDENCIA

1. En el caso en el que uno solo de los vecinos edifique el muro encaballándolo en la línea separativa de las heredades contiguas, para liberarse del deber de reembolso de los gastos de construcción el vecino no requerido previamente pero en cuyo terreno se asienta la mitad de la pared, puede, cediendo el terreno y renunciando a la medianería, liberarse de la contribución, por aplicación analógica del art. 2727, siempre que no se haya servido de la pared mediante
el apoyo de alguna construcción (CCiv. y Com. Morón, sala 2ª, 23/12/2003, Lexis Nº 1/70017188-1-2-3-4-5).

2. Efectuada la intimación para la contribución para la construcción de la medianera, el vecino que no quiere retribuir puede ejercitar la facultad de abandonar, pero tal acto debe ser efectivo y exteriorizado legalmente (CCiv. y Com. Morón, sala 2ª, 23/12/2003, Lexis Nº 1/70017188-1-2-3-4-5).

3. La facultad de renunciar a la medianería debe ejercitarse en tiempo oportuno y debiéndose concretar en el momento de ser requerido el pago de la medianería de manera fehaciente (CCiv. y Com. Morón, sala 2ª, 23/12/2003, Lexis Nº 1/70017188-1-2-3-4-5).

4. Efectuada la renuncia a la medianería deberá igualmente cederse la parte del terreno sobre el que se asienta la pared y quien se beneficia con dicho acto tiene derecho para exigir que el negocio jurídico se instrumente en escritura pública debidamente inscripta, siendo los gastos que demande todo ello a cargo del renunciante (CCiv. y Com. Morón, sala 2ª, 23/12/2003, Lexis Nº 1/70017188-1-2-3-4-5).

5. El vecino que se dispone a construir un muro puede requerir al vecino para que contribuya a sufragar la mitad del terreno sobre el cual la pared va a asentarse.
Éste está obligado a realizar tal contribución, de la que únicamente puede liberarse cediendo la mitad del terreno sobre el cual la pared va a edificarse y renunciando a la medianería (CCiv. y Com. Morón, sala 2ª, 23/12/2003, Lexis  Nº 1/70017188-1-2-3-4-5).

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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO IV. CONDOMINIO
CAPITULO 5. CONDOMINIO CON INDIVISIÓN FORZOSA PERDURABLE
Comentario de ROBERTO MALIZIA
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Sección 1ª. Condominio sobre accesorios indispensables.
Art. 2004. Indivisión forzosa sobre accesorios indispensables.
Art. 2005. Uso de la cosa común.
Sección 2ª. Condominio sobre muros, cercos y fosos.
Art. 2006. Muro, cerco o foso.
Art. 2007. Cerramiento forzoso urbano.
Art. 2008. Muro de cerramiento forzoso.
Art. 2009. Adquisición de la medianería.
Art. 2010. Presunciones.
Art. 2011. Época de las presunciones.
Art. 2012. Exclusión de las presunciones.
Art. 2013. Prueba.
Art. 2014. Cobro de la medianería.
Art. 2015. Mayor valor por características edilicias.
Art. 2016. Adquisición y cobro de los muros de elevación y enterrado.
Art. 2017. Derecho del que construye el muro.
Art. 2018. Medida de la obligación.
Art. 2019. Valor de la medianería.
Art. 2020. Inicio del curso de la prescripción extintiva.
Art. 2021. Facultades materiales. Prolongación.
Art. 2022. Prolongación del muro.
Art. 2023. Restitución del muro al estado anterior.
Art. 2024. Reconstrucción.
Art. 2025. Utilización de superficie mayor.
Art. 2026. Diligencia en la reconstrucción.
Art. 2027. Mejoras en la medianería urbana.
Art. 2028. Abdicación de la medianería.
Art. 2029. Alcance de la abdicación.
Art. 2030. Readquisición de la medianería.
Art. 2031. Cerramiento forzoso rural.
Art. 2032. Atribución, cobro y derechos en la medianería rural.
Art. 2033. Aplicación subsidiaria.
Art. 2034. Condominio de árboles y arbustos. A
Art. 2035. Perjuicio debido a un árbol o arbusto.

Art. 2036. Reemplazo del árbol o arbusto.

Art. 2028. Abdicación de la medianería. Página 4679
Art. 2029. Alcance de la abdicación.