Art. 2022. Prolongación del muro. El condómino puede prolongar el muro lindero en altura o profundidad, a su costa, sin indemnizar al otro condómino por el mayor peso que cargue sobre el muro. La nueva extensión es privativa del que la hizo.
Art. 2023. Restitución del muro al estado anterior. Si el ejercicio de estas facultades genera perjuicio para el condómino, éste puede pedir que el muro se restituya a su estado anterior, total o parcialmente.
I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
Los artículos que comentamos (2021 al 2023) se refieren a las facultades materiales, de prolongación y de restitución del muro al estado anterior que tienen los condóminos respecto del muro medianero.
El Código sustituido tenía disposiciones semejantes en los arts. 2730, 2731 y 2732.
Fuente: Proyecto de 1998, art. 1960.
II. COMENTARIO
El artículo en estudio se vincula con el ámbito de acción que tienen los condóminos respecto a las facultades que pueden ejercer respecto al uso material del muro medianero.
1. Derechos de los medianeros
Del mismo modo que el Código regula el derecho de uso y goce de los condóminos en el condominio normal, también regula el derecho de los medianeros en el ámbito del condominio de muros, cercos y fosos, respecto de las facultades materiales que pueden ejercer sobre los muros.
Debido a la naturaleza del condominio sobre muros, el derecho que tienen los comuneros es limitado y debe ser ejercido de manera tal que no resulte peligro para la solidez del muro.
Cabe recordar que la adquisición de la medianería tiene el efecto de poner a los comuneros en un pie de perfecta igualdad, otorgándoles la facultad de pedir la supresión de obras y/o aberturas efectuadas en la pared medianera que fueren incompatibles con los derechos que confiere la medianería.
En el sentido indicado se advierte que la norma en estudio hace referencia "al ejercicio regular del derecho", de lo que se infiere que los comuneros no pueden realizar actos materiales que afecten sustancialmente el muro y que avance sobre el derecho de propietario colindante.
2. Facultad de disposición material
Si bien el art. 2021 hace referencia a ciertos actos materiales que pueden realizar los comuneros, entendemos que dicha enumeración reviste el carácter de meramente enunciativa y no taxativa, razón por la cual no existe ningún impedimento para realizar otros actos materiales con las limitaciones allí indicadas.
2.1. Facultad de arrimar construcciones
La mayoría de los autores (Spota, Baglietto-Grinberg-Papaño) prefieren el término "adosar", pues no sólo existe el derecho de "arrimar" una construcción, sino también el de trabarla a la pared. Se debe dar entonces a la terminología legal una inteligencia amplia que comprenda el arrimo propiamente dicho, así como también el apoyo de las construcciones al muro.
2.2. Colocación de tirantes
El Código autoriza a los vecinos a introducir tirantes en todo el espesor, apartándose del francés, que obliga a dejar un espacio entre el paramento del otro vecino y la extremidad de la viga y siguiendo de cerca lo dispuesto en el art. 4392, inc. 1, del Esbozo, que permite la total introducción.
En esta cuestión de los tirantes, también cuadra una interpretación extensiva,comprendiendo las vigas y las viguetas a que alude el Código Napoleón, e igualmente los maderajes a que se refiere el Esbozo, como lo sostiene Alterini.
2.3. Retiro de los tirantes
Si un vecino necesita introducir un tirante en la pared, y se lo impide la existencia de otro introducido por el lindero en todo el espesor del muro, el primero tiene derecho de hacerlo retirar hasta la mitad de la pared. No es suficiente, a nuestro entender, que el vecino solamente "quiera" introducir un tirante, sino que se impone, como dice Alterini, el ejercicio efectivo de la facultad de colocar tirantes o de instalar el caño de la chimenea, y no son suficientes las meras expresiones de deseo.
Quien penetró con sus vigas o tirantes todo el espesor de la pared y debe proceder a su retiro hasta la mitad, conforme quedó dicho, cargará con los gastos que tales trabajos ocasionen, pues su derecho para proceder de tal modo estaba condicionado al ejercicio de similar facultad por parte de su vecino.
2.4. Facultad de abrir armarios o nichos
Cada uno de los condóminos puede abrir armarioso nichos, aun pasando el medio de la pared, con tal de que no cause perjuicio al vecino o a ésta. A nuestro entender se trata de un caso concreto comprendido en la regla general del art. 2730 del Código velezano, que consagra el principio del libre uso o de la utilización igualitaria del muro.
3. Derecho de elevar el muro medianero
El art. 2022 es similar al art. 2732 del Código de Vélez. El derecho de elevar el muro medianero, además de prescindir de la exigencia de la indemnización, no depende del consentimiento del condómino. De esto se derivan dos consecuencias: se trata de una norma que facilita la edificación, eliminando dificultades
prácticas, y evidencia una mayor esfera de actuación de los medianeros respecto del titular de un condominio normal.
Sin embargo hay que hacer notar que, a diferencia de la norma antecedente, el art. 2022 dispone que "la nueva extensión es privativa del que la hizo", conclusión lógica si se tiene en cuenta que dicha norma parte del supuesto que el condómino ha realizado la prolongación del muro a su costa.
Spota señala que esta facultad podría verse limitada cuando fuera ejercida "sin ningún beneficio personal y con el solo propósito de perjudicar al vecino", haciéndose aplicación de lo teoría del abuso del derecho.
III. JURISPRUDENCIA
1. La adquisición de la medianería tiene el efecto de poner a los vecinos en unpie de igualdad y otorga al que la adquiere la facultad de pedir la supresión de obras, aberturas o luces establecidas en dicha pared que resulten incompatibles con los derechos que ésta le confiere (art. 2740Cód. Civil). En el caso en análisis las aberturas de iluminación efectuadas por la actora en la pared medianera impedían la normal impermeabilización de parte de la columna del inmueble de los accionados, lo cual puede ocasionar humedad en el edificio demandado con los diversos daños que ello puede provocar, tanto en la estructura del edificio como en la habitabilidad de los locales afectados en lo que hace al deterioro del mobiliario, así como el grado de confort de los ambientes. Uno
de los vecinos no puede hacer innovaciones en la pared medianera que impidan al otro un derecho igual y recíproco (art. 2740Cód. Civil) (CCiv. y Com. Lomas de Zamora, sala 2ª, 14/6/2007, Lexis Nº 1/70040911-4-5).
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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO IV. CONDOMINIO
CAPITULO 5. CONDOMINIO CON INDIVISIÓN FORZOSA PERDURABLE
Comentario de ROBERTO MALIZIA
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Sección 1ª. Condominio sobre accesorios indispensables.
Art. 2004. Indivisión forzosa sobre accesorios indispensables.
Art. 2005. Uso de la cosa común.
Sección 2ª. Condominio sobre muros, cercos y fosos.
Art. 2006. Muro, cerco o foso.
Art. 2007. Cerramiento forzoso urbano.
Art. 2008. Muro de cerramiento forzoso.
Art. 2009. Adquisición de la medianería.
Art. 2010. Presunciones.
Art. 2011. Época de las presunciones.
Art. 2012. Exclusión de las presunciones.
Art. 2013. Prueba.
Art. 2014. Cobro de la medianería.
Art. 2015. Mayor valor por características edilicias.
Art. 2016. Adquisición y cobro de los muros de elevación y enterrado.
Art. 2017. Derecho del que construye el muro.
Art. 2018. Medida de la obligación.
Art. 2019. Valor de la medianería.
Art. 2020. Inicio del curso de la prescripción extintiva.
Art. 2021. Facultades materiales. Prolongación.
Art. 2022. Prolongación del muro.
Art. 2023. Restitución del muro al estado anterior.
Art. 2024. Reconstrucción.
Art. 2025. Utilización de superficie mayor.
Art. 2026. Diligencia en la reconstrucción.
Art. 2027. Mejoras en la medianería urbana.
Art. 2028. Abdicación de la medianería.
Art. 2029. Alcance de la abdicación.
Art. 2030. Readquisición de la medianería.
Art. 2031. Cerramiento forzoso rural.
Art. 2032. Atribución, cobro y derechos en la medianería rural.
Art. 2033. Aplicación subsidiaria.
Art. 2034. Condominio de árboles y arbustos. A
Art. 2035. Perjuicio debido a un árbol o arbusto.
Art. 2036. Reemplazo del árbol o arbusto.
Art. 2021. Facultades materiales. Prolongación. Página 4670
Art. 2022. Prolongación del muro.
Art. 2023. Restitución del muro al estado anterior.
Art. 2022. Prolongación del muro.
Art. 2023. Restitución del muro al estado anterior.
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