CONJUNTOS INMOBILIARIOS: Gastos y contribuciones. - 2081

Art. 2081. Gastos y contribuciones. Los propietarios están obligados a pagar las expensas, gastos y erogaciones comunes para el correcto mantenimiento y funcionamiento del conjunto inmobiliario en la proporción que a tal efecto establece el reglamento de propiedad horizontal. Dicho reglamento puede determinar otras contribuciones distintas a las expensas legalmente previstas, en caso de utilización de ventajas, servicios e instalaciones comunes por familiares e invitados de los titulares.

I. RELACIÓN CON LA LEY 13.512. FUENTES DEL NUEVO TEXTO

Se fija un régimen de expensas que sigue, en esencia el esquema previsto por los arts. 8°, 17 y 18 de la ley 13.512, con todas las  garantías allí indicadas para asegurar su cobro.

Asimismo, se añade la posibilidad de imponer contribuciones especiales para el caso en que se sirvan de las instalaciones de uso común, familiares e invitados de los propietarios de las unidades funcionales.

II. COMENTARIO

El régimen de las expensas en los conjuntos inmobiliarios

El régimen de expensas (que involucra por igual, las erogaciones derivadas del mantenimiento, administración y conservación de las cosas de uso y goce en común; las que surjan de la ejecución de obras nuevas para beneficio de todos los participantes del sistema; los gastos derivados de la prestación de servicios comunes, como son la iluminación del predio, la seguridad y vigilancia, la recolección de residuos, la reparación y aseo de la red de circulación interna, etc.) permite fijar pautas comunes para recaudar las sumas de dinero que resulten necesarias para el sostenimiento y eficaz desarrollo del complejo y sus sectores de uso común.

Se trata de una obligación que pesa sobre todos y cada uno de los propietarios de las unidades funcionales, que deben afrontarlas en tiempo y forma, de acuerdo al porcentaje o proporción que se haya fijado en el reglamento de propiedad y administración (que puede coincidir con el porcentual que indica la manera cómo el titular de la parte privativa participa en las áreas y sectores de uso común, o bien por una pauta o cifra distinta).

El pago de las expensas es de vital importancia para la existencia y funcionamiento efectivos del conjunto, razón por la cual el Código Civil y Comercial ha rodeado a este crédito de una serie de garantías orientadas a lograr dicho fin (conf. arts. 2048 a 2050, que se aplican al derecho real de propiedad horizontal especial sobre los sectores de uso privativo de estos complejos).

Así, el procedimiento para reclamar su cobro es la vía ejecutiva (el certificado de deuda emitido por el administrador es título suficiente a estos fines).

Las unidades funcionales están afectadas al pago de la deuda por expensas, lo que significa que el deudor responde por ellas, con todos los activos que conformen su patrimonio, amén de aquéllas.
Y el hecho de disponer jurídicamente de las partes de uso privativo no lo libera de afrontarlas, pues en esta última hipótesis el acreedor no podrá cobrarse con la unidad (que ya no está en poder del deudor), pero sí con sus restantes bienes.
Y el tercer adquirente de la parte exclusiva con saldo deudor en la materia, responderá por ese débito con el inmueble así obtenido.

Asimismo, se consagra la imposibilidad de abandonar las unidades funcionales para no afrontar el pago de lo adeudado en tal concepto.

En verdad, el abandono de la propiedad horizontal especial no está prohibido y por ende, es un medio eficaz para la extinción del derecho real de marras. Sin embargo, este acto de disposición jurídica, realizado sobre una unidad funcionalque registre deuda por expensas no libera al interesado de afrontarlas, respondiendo
por ellas, como ya se dijo, no sólo con dicho bien, sino también con
los restantes activos de su patrimonio.

El crédito por expensas es privilegiado, de acuerdo a lo dispuesto por el inc. a) del art. 2582.

A todo esto se suma la consagración en los reglamentos de propiedad y administración, de pactos sobre intereses a tasas sensiblemente superiores a las comúnmente admitidas, como medio de estimular su pago en tiempo y forma, permitiendo con ello, el normal funcionamiento del sistema.

El precepto contempla la posibilidad de fijar otras contribuciones distintas de las expensas, como así también de imponer a los miembros del complejo y a otros sujetos (sus familiares, amigos o invitados), el pago por el uso de los bienes, servicios y cosas comunes de aquél.

III. JURISPRUDENCIA

1. Si en el reglamento se estableció que los gastos, cargas y expensas comunes de los propietarios serían soportados en proporción con el porcentual de sus unidades, pero a su vez se fijaron distintas pautas respecto de unidades construidas, en construcción y a construir —es decir un régimen transitorio y
otro definitivo que comenzaría a regir finalizada la construcción de las faltantes— y por tal motivo se sujetó la modificación de los porcentuales a la rectificación del plano de propiedad horizontal (incorporación de unidades y cambios en superficies cubiertas o descubiertas) y si ninguno de los copropietarios cuestionaron los coeficientes ni sus posteriores alteraciones para el cálculo de
expensas —metodología adoptada por años— hasta tiempo después en el que comenzaron los desacuerdos, es improcedente el reintegro de las sumas percibidasen ese concepto. Máxime que las sucesivas modificaciones respondieron a las exigencias de la vida consorcial y tendieron a mantener la proporcionalidad entre el valor de las unidades y la contribución a los gastos comunes (CNCiv., sala M, 2/6/2010, Lexis 10/10345).

2. Las deudas por expensas generadas por los gastos necesarios para el mantenimiento y conservación de las partes comunes de un club de campo, revisten el carácter de gastos hechos para afrontar las cargas de la cosa común, en los términos del art. 2686 Cód. Civil y gozan del privilegio del 3901 Cód. Civil, quedan comprendidas en el concepto genérico de conservador de la cosa establecido en el art. 241 de la ley de concursos y quiebras (Dictamen del Fiscal de CNCom., 30/6/1998, cit. por Mariani de Vidal y ot., "Clubes de campo...", p. 203).

3. La tasa de interés punitorio del 24 % anual no resulta exorbitante cuando se trata de una deuda por expensas comunes —en el caso, relativas a un club de campo— pues respecto de ellas no pueden utilizarse las mismas pautas que regulan los intereses en otro tipo de créditos, ya que de su pago puntual y exacto depende el sostenimiento del consorcio de propietarios (CNCom., sala A, 17/5/2004, LA LEY, 2004-D, 209).

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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO VI. CONJUNTOS INMOBILIARIOS
CAPITULO 1. DISPOSICIONES GENERALES
Comentario de RICARDO JAVIER SAUCEDO
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 2073. Concepto.
Art. 2074. Características.
Art. 2075. Marco legal.
Art. 2076. Cosas y partes necesariamente comunes.
Art. 2077. Cosas y partes privativas.
Art. 2078. Facultades y obligaciones del propietario.
Art. 2079. Localización y límites perimetrales.
Art. 2080. Limitaciones y restricciones reglamentarias.
Art. 2081. Gastos y contribuciones.
Art. 2082. Cesión de la unidad.
Art. 2083. Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios.
Art. 2084. Servidumbres y otros derechos reales.
Art. 2085. Transmisión de unidades.

Art. 2086. Sanciones.

Art. 2081. Gastos y contribuciones. Página 4787

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Art. 2.686. No contribuyendo el condómino o los condóminos, pagarán los intereses al copropietario que los hubiese hecho, y éste tendrá derecho a retener la cosa hasta que se verifique el pago.

Art. 3.901. Los gastos hechos para la conservación de la cosa son preferidos a todos los créditos, en el interés de los cuales han sido también hechos. Son preferidos a los gastos de la última enfermedad, a los sueldos o salarios de la gente de servicio, a los alimentos del deudor y su familia, y a las deudas al Fisco y Municipalidades; pero el privilegio del conservador es preferido por los gastos funerarios, y por los causados para la venta de la cosa conservada.