El condominio tiene por objeto una o más cosas, mientras que otros estados comunitarios recaen sobre otra clase de bienes, derechos personales, y cuentan con sus propias regulaciones. Así, por ejemplo, la herencia comprende todos los derechos y obligaciones del causante (art. 2277).
El matrimonio genera un régimen patrimonial especial, ya sea convenido por los cónyuges o impuesto supletoriamente por la ley (arts. 446, 463).
Las obligaciones pueden ser de sujeto plural, esto es, pueden tener varios acreedores y/o varios deudores. Estas comunidades tienen sus propios modos de constitución, administración y extinción.
En cuanto al régimen aplicable, puede haber coincidencias, y que dispone el artículo 1984 que las normas sobre condominio se aplican, en subsidio de disposición legal o convencional, a todo supuesto de comunión de derechos reales o de otros bienes.
El condominio se rige principalmente por las normas del Título IV del Libro cuarto. En aquello que no esté previsto, habrá que acudir en primer lugar a las normas sobre el derecho real de dominio (art. 1984), luego a las disposiciones generales sobre derechos reales (art. 1882 a 1907) y, finalmente a aquellas que regulen situaciones similares, como las de la comunidad hereditaria (art. 1996 Reglas aplicables.).
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Fuente: Manual de Derechos Reales - Claudio Kiper
Código Civil y Comercial de la Nación. Ley 26.944
1° edición revisada. - Santa Fe: Rubinzal-Culzoni, 2016
Página 256 - 257
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Art. 1996. Reglas aplicables. Rigen para el condominio las reglas de la división de la herencia, en tanto sean compatibles.
El artículo dispone que a los fines de la partición del condominio rigen, en lo que resulte compatible, las normas que regulan la división de la herencia.
Deben distinguirse dos etapas:
a) el ejercicio del derecho de los condóminos a pedir la división del condominio y
b) la partición propiamente dicha.
La primera es la acción judicial de división del condominio; la segunda, la ejecución de la sentencia recaída en juicio.
Cuando lo que se persigue es la división del condominio, el proceso se inicia ante el juez que corresponda al lugar de ubicación del inmueble; en tanto que si lo que se pretende dividir es una comunidad hereditaria, resulta competente el juez de la sucesión, formando incidente dentro de esta última.
La partición puede hacerse en forma privada, salvo que
- entre los comuneros exista un menor o incapaz,
- que exista un tercero que alegando un interés legitimo se oponga a la partición privada o bien
- cuando no existe acuerdo entre los condóminos para efectuar la partición,
en todos estos supuesto no queda otra alternativa que ocurrir por la vía judicial.
El art. 2374 establece el principio de partición es especie que dice: "Si es posible dividir y adjudicar los bienes en especie, ninguno de los copartícipes puede exigir su venta".
A su vez, el art. 2371 dispone que "las particiones deben ser judiciales: a) si hay copartícipes incapaces, con capacidad restringida o ausentes; b) cuando terceros, fundándose en un interés jurídico, se opongan a que se haga la partición
privada; 3) si los copartícipes son plenamente capaces y no acuerdan en hacer la partición privadamente".
Debe distinguirse el pedido de la división del condominio entre los comuneros —derecho propio de cada condómino que se ejercita mediante la acción judicial de división de condominio— del procedimiento a seguir para obtener la concreción de la partición de los bienes entre aquéllos —que debe concretarse según las normas propias de la división de las sucesiones, con arreglo a lo previsto en
el art. 2369 y ss. del Cód. Civil— el cual se hace efectivo en una segunda fase del juicio, esto es, durante la etapa de ejecución de sentencia.
2. Diversas formas de la partición
2.1. En especie
Si los condóminos resuelven la división en especie, nada cabría objetar a tal decisión que no sea en orden a la indivisibilidad de la cosa.
El art. 2375 dispone: "Aunque los bienes sean divisibles, no se los debe dividir si ello hace antieconómico el aprovechamiento de las partes".
Es decir que la división en especie, preferida por la ley, no podrá verificarse en dos casos:
a) cuando la división produzca la destrucción de la cosa, o aun sin que este resultado acaezca, cuando no resulten porciones reales que constituyan un todo homogéneo y análogo a las otras partes y a la cosa misma;
b) cuando convierta en antieconómico el uso o aprovechamiento de las partes resultantes o, en materia de inmuebles, no se alcance la superficie mínima de la unidad económica. Dándose cualquiera de estas dos situaciones, la división en especie no es posible.
De ser posible la división en especie, si las partes resultantes no fueran equivalentes a las cuotas de los condóminos, quien recibiera una fracción material que superara el valor de su parte indivisa, se vería precisado a compensar en dinero a quienes recibieran una de menor valor en comparación a su cuota.
Esta solución —partición en especie con saldo— no puede imponerse a los condóminos. Necesariamente, debe haber acuerdo general entre ellos para que resulte factible.
2.1.1. Preferencia legal por la división en especie .
Existiendo posibilidad de dividir y adjudicar los bienes en especie, no se podrá exigir por los coherederos la venta de ellos. Este principio imperativo y de carácter general solamente cede cuando la división en especie convierte en antieconómico el aprovechamiento de las partes, resultando de ello deducible que quien se opone al progreso de la aplicación de esa norma, tome a su cargo la demostración de los hechos impeditivos que eventualmente se opondrían a la división en especies del bien.
Si la división en especie del inmueble sujeto a un condominio sólo es factible a partir de importantes modificaciones estructurales que requieren la ejecución de reformas de cierta envergadura cuyo tiempo de realización y costo no han sido determinados, a la vez que resultan sumamente antieconómicas en función del valor total del bien, y no se ha demostrado que exista disponibilidad efectiva de dinero de parte del demandado para afrontarlos, corresponde disponer su venta en subasta pública.
2.2. Por venta
La división por venta, cualquiera que sea la naturaleza de la cosa, podrá ser llevada a cabo mediando acuerdo unánime. En este caso podrá arbitrarse la venta privada o en subasta, pública o particular. No mediando tal acuerdo, será preferida la división en especie. Si esta última no puede ser llevada a cabo, será de rigor la división por venta judicial (arg. arts. 2639, 2371 y 2374 2do. párr.).
2.3. Provisional o de uso
La llamada partición provisional o del uso se produce cuando los condóminos recurran a este instituto, no con la finalidad de concluir el condominio, sino con el objeto de dividir el uso y goce de la cosa, ya que consiste en una reglamentación de sus facultades en tal sentido. El art. 2370 llama a esta situación "partición provisional", y la resolución debe ser adoptada por unanimidad.
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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO IV. CONDOMINIO
CAPITULO 3. CONDOMINIO SIN INDIVISIÓN FORZOSA
Comentario de ROBERTO MALIZIA
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
SECCIÓN ÚNICA
Art. 1996. Reglas aplicables.
Art. 1997. Derecho a pedir la partición
Art. 1998. Adquisición por un condómino
Art. 1996. Reglas aplicables. Página 4626
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