CONDOMINIO: Gastos 1991

Art. 1991. Gastos. Cada condómino debe pagar los gastos de conservación y reparación de la cosa y las mejoras necesarias y reembolsar a los otros lo que hayan pagado en exceso con relación a sus partes indivisas. No puede liberarse de estas obligaciones por la renuncia a su derecho.
El condómino que abona tales gastos puede reclamar intereses desde la fecha del pago.

I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO

Si bien el artículo que comentamos se relaciona con los arts. 2685 y 2686 del Código sustituido, tiene diferencias sustanciales por cuanto la nueva norma señala que el obligado al pago de las mejoras no puede liberarse de su obligación por la renuncia a su derecho.

Por otra parte el artículo establece desde qué momento se adeudan los intereses por los gastos de reparación o mantenimiento.

Por último, resta señalar que la norma vigente, a diferencia de lo legislado en el art. 2686 del Código de Vélez, no hace referencia al derecho de retención que puede ejercer uno de los comuneros ante la falta de pago de uno de los condóminos.

Fuente: Proyecto de 1998, art. 1933.

II. COMENTARIO

El presente artículo se refiere a la contribución que deben efectuar los condóminos por los gastos de conservación que genera la cosa objeto del condominio.
En efecto, los gastos que originen la reparación y conservación de la cosa común deben ser soportados por los condóminos en la proporción de su derecho.
Al respecto cabe recordar que el art. 1983 presume que las partes son iguales, cuando ellas no han sido establecidas según otros valores (1/3, 3/4, etc.).

En el supuesto de que el gasto hubiera sido realizado por un solo propietario, los restantes condóminos deben reembolsar no sólo el valor correspondiente a su cuota parte, sino también los intereses que se hubieran devengado desde la fecha del pago conforme lo estipula el segundo párrafo de la norma.
Entendemos que la mora se produce de pleno derecho desde el momento que, debiendo efectuar su contribución, el condómino no lo ha hecho (arg. art. 886).
La norma introduce una modificación importante respecto del Código sustituido puesto que ninguno de los condóminos puede liberarse de su obligación por la renuncia a su derecho.

1. Aspecto interno de las obligaciones y responsabilidades de los
condóminos

El art. 1991 legisla sobre las cuestiones derivadas de la comunidad y que acaecen durante ella, ya sean gastos de conservación o reparación de la cosa común, deudas contraídas en pro de la comunidad o en interés de los condóminos, o daños causados a la cosa común o a los otros condóminos, es decir que se refieren al aspecto interno entre los comuneros.

2. Obligación real

En general, se considera que este caso constituye un típico ejemplo de obligación real. Advertimos empero, que esta categoría no constituye una situación intermedia entre los derechos reales y los personales, debiendo ser ubicada lisa y llanamente entre las obligaciones, en las cuales el factor legal tiene una incidencia determinante en su nacimiento, trasmisión y extinción, vinculados
estos acaecimientos a iguales contingencias respecto de una relación real y en las que el deudor responde con todo su patrimonio y se libera mediante el abandono.

3. Liberación por abandono

En el Código sustituido el art. 2685 disponía en forma expresa que el condómino podía liberarse de la obligación de pago abandonando su derecho sobre la cosa objeto del condominio.
Con relación al abandono y su efecto liberatorio, la doctrina imperante señalaba que debía ser oportuno, es decir, formulado al tiempo de plantearse el requerimiento y que —empleando los términos del art. 2723, que legisla similar supuesto en materia de medianería— la necesidad de que la reparación o conservación
"no haya llegado a ser necesaria por un hecho suyo".

La norma nada decía acerca del destino de la parte indivisa abandonada, como sí lo legislaba, por ejemplo, el art. 2724 en materia de medianería, donde se establecía que "desde que el abandono se haga, tiene el efecto de conferir al otro la propiedad exclusiva de la pared o muro”.

En este aspecto, resultan convincentes las razones aportadas por Borda, quien adopta la tesis que él llama de "la expansión del derecho de los demás condóminos, que vienen así a adquirir automáticamente la parte abandonada en proporción a sus respectivas porciones", justificando esta solución —entre otras
razones—, "por la tendencia del derecho de propiedad de adquirir esa plenitud que le es propia", da do que este derecho "tiende a reconstituirse en su integridad en cabeza de un titular único".

Si bien existía sobre la materia distintas posturas respecto a quien le correspondía la parte abandonada, lo cierto es que en la actualidad dichas disputas se tornan estériles puesto que la nueva legislación señala que la renuncia o abandono efectuado por uno o algunos de los condóminos respecto de su derecho, tal como lo permite el art. 1989, no tiene incidencia alguna puesto que no lo libera de su obligación de contribuir en los gastos efectuados en concepto
de reparación y/o conservación de la cosa objeto del usufructo.

4. Consecuencias de la inejecución de la obligación

El art. 1991 precisa los derechos del condómino (o los condóminos) que hubiere afrontado el pago frente a los otros, diciendo que deberán pagar los intereses.

En cuanto a los intereses, dados los términos literales de la norma transcripta, se adeudan desde el momento del desembolso, constituyendo un supuesto de mora de pleno derecho (art. 886).

Fazio de Bello y Sabene señalan que el nuevo Código no contempla la situación de que uno de los condóminos resulte insolvente.

Con acierto manifiestan que "ante la ausencia de una norma especifica al respecto determina que se resuelva la cuestión por las normas propias del derecho de las obligaciones. En consecuencia, si un condómino es insolvente y no se ha pactado solidaridad, la insolvencia será soportada por el acreedor. En cambio en caso de solidaridad, la cuota debe ser cubierta por todos los obligados.
Ello no quita que, en el primer caso, otro condómino pague la parte en la deuda del otro y se subrogue en los derechos del acreedor".

III. JURISPRUDENCIA

1. El que después de la negativa de su condómino ejecuta las reparaciones desu peculio propio, es o un gestor de negocios o un  mandatario; y en uno y otro carácter tiene perfecto derecho al reembolso del capital con sus intereses, que tienen condición de retributivos (CNCiv., sala C, 7/7/1981, JA, 982-II-265).

2. La acción resarcitoria iniciada por uno de los condóminos motivada por el incendio del vecino, tiene carácter conservatorio del derecho, dirigida a la reparación de la cosa, disponiendo el art. 2685 del Cód. Civil, que "todo condómino puede obligar a los copropietarios en proporción de sus partes a los gastos de conservación o reparación de la cosa común...", con mayor razón, si se atiende a que en el caso la conservación es por demandar esa reparación al tercero responsable del daño (CNCiv., sala C, 28/3/85, LA LEY, 1985-C, 471).

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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO IV. CONDOMINIO
CAPITULO 1. DISPOSICIONES GENERALES
Comentario de ROBERTO MALIZIA
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 1983. Condominio.
Art. 1984. Aplicaciones subsidiarias.
Art. 1985. Destino de la cosa.
Art. 1986. Uso y goce de la cosa.
Art. 1987. Convenio de uso y goce.
Art. 1988. Uso y goce excluyente.
Art. 1989. Facultades con relación a la parte indivisa.
Art. 1990. Disposición y mejoras con relación a la cosa.
Art. 1991. Gastos.

Art. 1992. Deudas en beneficio de la comunidad

Art. 1991. Gastos. Página 4612