Condominio: Concepto. ((*))

Concepto de Condominio:

El derecho real de condominio es una especie del género comunidad, que se refiere al derecho real de dominio que pertenece a más de una persona. El dominio es exclusivo, sólo tiene un titular. Cuando la cosa pertenece a más de una persona, se llama entonces, condominio.

El condominio se rige por sus propias reglas y, en subsidio, por las previstas en el Código para el condominio.

Definición de condominio:

Dice el artículo 1983 que "Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción".

Elementos distintivos del Condominio:

1) El condominio es un derecho real. Es un derecho sobre cosa propia, principal que se ejerce por la posesión.

2) Tiene por objeto una cosa. A diferencia de otros estados comunitarios, el objeto del condominio es na cosa, que puede ser mueble o inmueble (registrable o no).

3) Pertenece a más de una persona. Pueden ser dos o más, sin límite en cuanto a la cantidad. Pueden ser personas humanas o jurídicas, incluso combinadas.

4) Cada titular tiene una cuota, cuya proporción puede ser igual o diferente. La definición legal dice que "corresponde a cada una por una parte indivisa". La parte indivisa, también llamada cuota, cuota parte,parte ideal, parte imaginaria o abstracta, representa la proporción que cada uno de los titulares tiene sobre la cosa, desde el punto de vista jurídico (v. gr. 50%, 30%, etc.). Desde el punto de vista material no tiene repercusión, dado que el derecho de cada uno se proyecta sobre toda la cosa, sobre cada partícula, de modo que la parte indivisa tiene efectos jurídicos.

El segundo párrafo del artículo 1983 establece una presunción de igualdad de cuota que opera en los casos en que exista alguna duda sobre la parte alícuota de cada comunero. La presunción es iuris tantum (puede dejarse de lado cuando la ley o el título que sirve de causa al condominio prevean otra cosa.)

Constitución del Condominio

El condominio puede nacer por título y modo, por la inscripción registral constitutiva, por un acto de última voluntad, por disposición de la ley, y por prescripción.

Otros modos especiales de adquirir el dominio: apropiación por más de una persona, aluvión que incremente un inmueble que pertenece a varias personas, etc. Las normas que rigen al dominio son supletoriamente aplicables al condominio.

La ley puede ser fuente de condominio: condominios de indivisión forzosa perdurable (medianería; accesorios al uso común de varios inmuebles; accesión de cosas muebles indispensables; descubrimiento de un tesoro en cosa ajena).

De la partición hereditaria  puede surgir un condominio, si una cosa fuere adjudicada a más de un heredero. En tal caso, la constitución del derecho es convencional y el título lo constituye la cuenta particionaria aprobada judicialmente, la que se inscribe para su oponibilidad.

Clasificación del Condominio

Existen dos clases de condominio:

Por un lado el condominio normal, común o sin indivisión forzosa, que se caracteriza por la facultad de los condóminos de pedir la división en cualquier momento desde su constitución;

Por oro el condominio anormal o con indivisión forzosa, en el cual, la posibilidad de proceder a la división se encuentra limitada por diferentes causas (por ley, por pacto entre los condóminos o por voluntad del testador). En este último caso, la indivisión puede ser temporaria o perdurable.

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Fuente: Manual de Derechos Reales - Claudio Kiper
Código Civil y Comercial de la Nación. Ley 26.944
1° edición revisada. - Santa Fe: Rubinzal-Culzoni, 2016