Si todos se obligaron sin expresión de cuotas y sin estipular solidaridad, deben satisfacer la deuda por partes iguales. Quien ha pagado de más con respecto a la parte indivisa que le corresponde, tiene derecho contra los otros, para que le restituyan lo pagado en esa proporción.
I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
La norma en estudio se relaciona con los arts. 2687 y 2688 del Código sustituido, regulando las relaciones de los condóminos con los terceros ajenos a la comunidad y la responsabilidad de cada uno de los comuneros por las deudas constituidas en pro de la comunidad.
El art. 1992 no contempla ciertas situaciones que si eran reguladas en el Código de Vélez, así por ejemplo nada se dice respecto de la responsabilidad de los condóminos cuando se está en presencia de una carga real (hipoteca que grava el inmueble objeto del condominio) sobre la cosa común. Asimismo no se establece que consecuencias trae aparejada la insolvencia de uno o algunos
de los comuneros.
Fuente: Proyecto de 1998, art. 1934.
II. COMENTARIO
El artículo se refiere a las deudas contraídas en beneficio de la comunidad, como es de suponer en el ámbito del derecho real de condominio el mantenimiento y conservación de la cosa común requiere la contratación de obras o de servicios y, en general, la asunción de obligaciones personales.
Al respecto, el legislador ha regulado separadamente el caso de deudas contraídas por todos los condóminos de aquellas asumidas por uno solo de ellos.
1. Aspecto externo de las obligaciones y responsabilidades de los condóminos
Así como el art. 1991 hace referencia al aspecto interno, los analizados ahora aluden al aspecto externo de estas obligaciones y responsabilidades.
Se trata de las relaciones entre los condóminos y los terceros acreedores de tales obligaciones, legislándose el supuesto de que haya sido uno solo de aquellos quien la haya contraído, o bien cuando hubieran contratado todos colectivamente.
2. Deuda contraída por un condómino
Si quien contrató lo hizo por propio derecho, sin invocar y tener representación alguna, sólo él responde frente al acreedor, dado que el condominio no es una persona colectiva y no pueden los demás ser alcanzados por los efectos de una obligación de fuente contractual en cuya génesis no intervinieron. Claro está que el condómino que contrató y cumplió con su obligación, según el art.
1991, tiene el derecho de reembolso.
A los efectos de solicitar el reembolso de los gastos en que hubiera incurrido, el condómino que los efectuó debe justificar que las obras realizadas en la cosa común eran necesarias o útiles. Aún cuando la construcción o las mejoras realizadas en la cosa común no hubieran contado con la autorización, expresa o tácita, de los restantes condóminos.
3. Deuda contraída por todos los condóminos
Cuando los condóminos contratan colectivamente y nada se expresa en cuanto a la manera de responder frente al acreedor, se trata de una obligación simplemente mancomunada "la deuda se divide en tantas partes iguales como ... deudores haya". Si se hace pacto inequívoco de solidaridad, el acreedor se encuentra facultado a reclamar la totalidad de la deuda a cualquiera de los condóminos. Si se expresan las cuotas, se responde frente al acreedor conforme
a tal expresión, tanto si estas cuotas coinciden con las partes indivisas que cada uno tiene en el condominio o no.
La última parte del artículo, que deja a salvo el derecho al reembolso, es aplicable para los supuestos en que se haya respondido igualitariamente o en que se haya estipulado solidaridad.
3. Un caso no contemplado
El Código contempla los casos extremos, es decir, cuando contrata uno o cuando contratan todos. Cabe preguntarse entonces, cuál es la solución aplicable cuando lo hacen algunos de los condóminos, pero no la totalidad de ellos.
Entendemos que si contrata más de uno pero menos de la totalidad, sólo responderán quienes contrajeron la deuda, y no así los que no lo hicieron, ello en razón de que los efectos de los contratos se extienden a las partes contratantes y sus sucesores.
III. JURISPRUDENCIA
El comunero que actúa frente a los terceros aun en pro de la comunidad, queda obligado de manera exclusiva, es decir, no obliga a los restantes comuneros. El reembolso (art. 2687, Cód. Civil) al que naturalmente y de modo eventual quedan obligados los comuneros que no fueron partes de la firma del contrato originario, no legitima a los terceros por expresa disposición del mismo artículo que distingue perfectamente una y otra situación. La documentación firmada entre los condóminos para arreglar sus respectivos derechos internos efectuando transacciones en relación a las contribuciones debidas, constituye un negocio de fijación que no comporta reconocimiento de legitimación a la tercera, que se ve privada de accionar derechamente por imperio de la propia ley
(C1Civ. y Com. Bahía Blanca, sala I, 20/10/1994, ED, 161-384).
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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO IV. CONDOMINIO
CAPITULO 1. DISPOSICIONES GENERALES
Comentario de ROBERTO MALIZIA
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 1983. Condominio.
Art. 1984. Aplicaciones subsidiarias.
Art. 1985. Destino de la cosa.
Art. 1986. Uso y goce de la cosa.
Art. 1987. Convenio de uso y goce.
Art. 1988. Uso y goce excluyente.
Art. 1989. Facultades con relación a la parte indivisa.
Art. 1990. Disposición y mejoras con relación a la cosa.
Art. 1991. Gastos.
Art. 1992. Deudas en beneficio de la comunidad
Art. 1992. Deudas en beneficio de la comunidad. Página 4616
Una consulta cuando no se han pagado las cotizaciones provisionales de años 2011, 2012, 2013, 2014 y la asamblea del condominio no las quiere pagar ahora, quien responde por esas deudas ante la ley.
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