CONJUNTOS INMOBILIARIOS: Limitaciones y restricciones reglamentarias - 2080

Art. 2080. Limitaciones y restricciones reglamentarias. De acuerdo a las normas administrativas aplicables, el reglamento de propiedad horizontal puede establecer limitaciones edilicias o de otra índole, crear servidumbres y restricciones a los dominios particulares, como así también fijar reglas de convivencia, todo ello en miras al beneficio de la comunidad urbanística. Toda limitación o restricción establecida por el reglamento debe ser transcripta en las escrituras traslativas del derecho real de propiedad horizontal especial. Dicho reglamento se considera parte integrante de los títulos de propiedad que se otorgan sobre las unidades funcionales que componen el conjunto inmobiliario, y se presume conocido por todo propietario sin admitir prueba en contrario.

I. RELACIÓN CON LA LEY 13.512. FUENTES DEL NUEVO TEXTO

Se dispone la necesidad de transcribir en los títulos de propiedad de las unidades funcionales, todas aquellas cláusulas del reglamento que impongan restricciones y limitaciones al ejercicio de los derechos reales sobre esos bienes, aspecto que no se exige en ninguno de los preceptos de la ley 13.512 de propiedad
horizontal.
Ello así, aunque en modo alguno se condicione la vigencia de dichas limitaciones a su constancia expresa en los documentos aludidos.

II. COMENTARIO

La vigencia de las limitaciones y restricciones reglamentarias
El precepto en estudio pone el acento en las restricciones y limitaciones que se le imponen al adquirente de una unidad funcional de un conjunto inmobiliario, para el ejercicio efectivo de su derecho, las que se justifican, como ya se ha dicho en el comentario al art. 2078, en el hecho de hacer posible la convivencia

armónica de sus integrantes y permitir el funcionamiento y desarrollo del complejo, atendiendo a los fines para los cuales fue instaurado.

Dichas restricciones constan en el reglamento de propiedad y administración por el cual se sometió el inmueble general al régimen de los conjuntos inmobiliarios.

De aquí que hagan a la naturaleza misma del derecho real en estudio e integren indefectiblemente su título de propiedad.
Por tanto, se prescribe que el notario autorizante del acto por el cual se transfiera el derecho real sobre la parte privativa del conjunto inmobiliario (derecho de propiedad horizontal especial, como lo designa la norma), deba transcribirlas en la correspondiente escritura pública, para cabal conocimiento y observancia del interesado.

En rigor, si el reglamento de marras (que contiene las aludidas limitaciones) forma parte del título de propiedad de cada una de las unidades funcionales del complejo, la exigencia apuntada es redundante, toda vez que la adquisición de aquéllas, implícitamente supone la aceptación del primero. En la práctica, por ende, bastaría con que en el texto de la escritura el comprador manifestara "que conoce y acepta el reglamento de propiedad y administración que rige al conjunto en su totalidad".
Más aún, aunque nada se diga en el documento notarial sobre este aspecto, eso no obsta a la plena vigencia y eficacia de las restricciones y limitaciones apuntadas, que se presumen iuris et de iure , conocidas y admitidas por toda persona que ingrese al emprendimiento, sin admitir prueba en contrario.

De esto se sigue que el adquirente en estas lides no puede escudarse en su desconocimiento alegando la falta de transcripción en la escritura pública que documentó la transmisión en propiedad de la unidad funcional a su favor.

La conducta deficiente del notario del caso no empece a la operatividad de esas restricciones, que rigen desde el momento en que se sancionó el reglamento de propiedad y administración y se tomó razón en el Registro de la Propiedad Inmueble.

Esto así, sin perjuicio de un eventual juicio de reproche al escribano por no asesorar debidamente al interesado en esta instancia, falta que no conmueve la vigencia de las aludidas cláusulas, que deben observarse desde el instante mismo en que se consume la adquisición del derecho real, con título y modo
suficientes.

En cuanto al deber de transcripción, no recae sobre todas y cada una de las cláusulas del reglamento, sino solamente respecto de aquellas que dispongan restricciones concretas, de cumplimiento indefectible para la vigencia del conjunto (v.gr. obligación de edificar la vivienda o local en el predio, pautas y tiempo
máximo para hacerlo, obligación de forestar y parquizar las áreas que la circunden, etc.).

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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO VI. CONJUNTOS INMOBILIARIOS
CAPITULO 1. DISPOSICIONES GENERALES
Comentario de RICARDO JAVIER SAUCEDO
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 2073. Concepto.
Art. 2074. Características.
Art. 2075. Marco legal.
Art. 2076. Cosas y partes necesariamente comunes.
Art. 2077. Cosas y partes privativas.
Art. 2078. Facultades y obligaciones del propietario.
Art. 2079. Localización y límites perimetrales.
Art. 2080. Limitaciones y restricciones reglamentarias.
Art. 2081. Gastos y contribuciones.
Art. 2082. Cesión de la unidad.
Art. 2083. Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios.
Art. 2084. Servidumbres y otros derechos reales.
Art. 2085. Transmisión de unidades.

Art. 2086. Sanciones.

Art. 2080. Limitaciones y restricciones reglamentarias. Página 4785