I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
La nueva normativa que regula las obligaciones de los condóminos respecto a los gastos de reparación y reconstrucción del muro medianero, se relaciona con los arts. 2722 y 2744 del Código sustituido.
Fuente: Proyecto de 1998, art. 1962.
II. COMENTARIO
1. Mejoras en la medianería urbana
La norma en estudio se refiere a la obligación de los condóminos a contribuir a los gastos de reparación, reconstrucción y mejoras necesarias que deban realizarse en el muro medianero.
La medida de la contribución puede surgir de un acuerdo entre los condóminos en el que se estipule cuáles serán los gastos necesarios a realizar para reparar, reconstruir o mejorar la medianera.
Pero en muchos supuestos no existe convención ya que uno de los condóminos, advirtiendo el estado de deterioro del muro medianero, decide efectuar las reparaciones necesarias contratando a tal efecto a un tercero.
Como la medianería es un supuesto de condominio de indivisión forzosa, los gastos realizados por uno solo de los condóminos son considerados en pro de la comunidad, motivo por el cual el condómino que no contribuyo está obligado al pago del 50% del costo de la reparación y/o mejoras, ello claro está, siempre que se prueben las tareas realizadas y el pago efectuado.
2. Requisitos para que se genere la obligación
2.1. Necesidad de reparación o reconstrucción del muro
Esta obligación impuesta por la norma es una aplicación concreta, a esta especial comunidad, de la regla del art. 1991 para el condominio normal. Remitimos entonces a lo que dijimos al comentar este último artículo en orden a la naturaleza real de esta obligación, en la medida en que las titularidades activa y pasiva
se trasladan con el dominio de los fundos colindantes.
Está en cabeza de los condóminos del muro en proporción "de sus derechos" .
Como la medianería puede adquirirse total o parcialmente, en este último caso, si la necesidad de conservación o reparación se extiende a todo el muro, quien sólo es condómino de parte del mismo, sólo está obligado a sufragar tales gastos en la medida de su interés.
La obligación de afrontar los gastos que demande la conservación de la medianera y la consecuente responsabilidad por los vicios que la misma presente debe ser asumida por ambos propietarios, y no sólo por aquel cuya faz del muro evidencie un mayor deterioro producido por su natural vetustez, dado que el arreglo de una de las caras no impide el hecho de que el muro presente en su conjunto una deficiente impermeabilización que permita transmitir las humedades producidas por lluvias u otros factores.
La necesidad de la reparación puede darse en cualquiera de los lados de la pared.
La reparación o reconstrucción es necesaria para que dicha pared pueda cumplir con su destino o finalidad.
Si los condóminos no se ponen de acuerdo en la necesidad del gasto o en su costo la cuestión deberá dirimirse por la vía judicial.
2.2. Ausencia de culpa en el condómino reclamante
Si el muro medianero ha sido dañado o destruido por un hecho culpable de uno de los condóminos, es sólo éste quien está obligado a su reparación o reconstrucción.
La solución es lógica pues en tal caso resultan aplicables las reglas
sobre la responsabilidad civil (arts. 1708 y conc. del Código).
2.3. Que las mejora no sean útiles o suntuarias
Son mejoras útiles aquellas que sin ser necesarias representan un incremento de valor del bien, y mejoras suntuarias aquellas que responden únicamente al lujo o comodidad del que las realiza o a motivos puramente estéticos (conf. art. 1934, Cód. Civil).
Si el vecino colindante realizó en el muro medianero mejoras útiles o suntuarias que no son beneficiosas para el titular colindante, será el condómino que las hizo quien deberá cargar con los gastos consecuentes.
III. JURISPRUDENCIA
1. La obligación de afrontar los gastos que demande la conservación de la medianera y la consecuente responsabilidad por los vicios que la misma presente debe ser asumida por ambos propietarios, y no sólo por aquél cuya faz del muro evidencie un mayor deterioro producido por su natural vetustez, dado que el
arreglo de una de las caras no impide el hecho de que el muro presente en su conjunto una deficiente impermeabilización que permita transmitir las humedades producidas por lluvias u otros factores (CNCiv., sala A, 7/3/1997, LA LEY, 1997-F, 428).
2. Si el muro medianero ha sido dañado o destruido por un hecho culpable de uno de los condóminos, es sólo éste quien está obligado a su reparación o reconstrucción (C2ª Civ. y Com. Bahía Blanca, 8/7/1985, DJ, 1986-2-310).
3. La regla general en materia de reparación de un cerco medianero, es que un condómino puede obligar a otro a reconstruir el mismo de modo que ofrezca una solidez suficiente a los fines que ha sido destinado, siendo necesario que el cerco cumpla su función separativa y sirva siempre de acuerdo a su finalidad (CCiv. y Com. San Francisco, 8/11/1984, LLC, 985-455).
4. A falta de acuerdo sobre la necesidad de reconstruir el cerco, debe recurrirse a la autoridad judicial deduciendo acción real, con el objeto de que previo informe pericial se determine el temperamento a seguir. Ello no quita que si se omitió recurrir a dicha autoridad, también pueda exigirse el pago al condómino,
si es que se prueba su necesidad de reconstrucción (CCiv. y Com. San Francisco, 8/11/1984, LLC, 985-455).
5. Determinar cuándo el cerco debe reconstruirse es una cuestión de hecho que debe ser probada por aquel que pretende cobrar dicho importe. En caso de duda, la interpretación de las circunstancias debe ser restrictiva, ya que no debe agravarse la condición económica del vecino, que no debe afrontar los gastos de la reconstrucción cuando ella no es necesaria (CCiv. y Com. San Francisco, 8/11/1984, LLC, 985-455).
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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO IV. CONDOMINIO
CAPITULO 5. CONDOMINIO CON INDIVISIÓN FORZOSA PERDURABLE
Comentario de ROBERTO MALIZIA
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Sección 1ª. Condominio sobre accesorios indispensables.
Art. 2004. Indivisión forzosa sobre accesorios indispensables.
Art. 2005. Uso de la cosa común.
Sección 2ª. Condominio sobre muros, cercos y fosos.
Art. 2006. Muro, cerco o foso.
Art. 2007. Cerramiento forzoso urbano.
Art. 2008. Muro de cerramiento forzoso.
Art. 2009. Adquisición de la medianería.
Art. 2010. Presunciones.
Art. 2011. Época de las presunciones.
Art. 2012. Exclusión de las presunciones.
Art. 2013. Prueba.
Art. 2014. Cobro de la medianería.
Art. 2015. Mayor valor por características edilicias.
Art. 2016. Adquisición y cobro de los muros de elevación y enterrado.
Art. 2017. Derecho del que construye el muro.
Art. 2018. Medida de la obligación.
Art. 2019. Valor de la medianería.
Art. 2020. Inicio del curso de la prescripción extintiva.
Art. 2021. Facultades materiales. Prolongación.
Art. 2022. Prolongación del muro.
Art. 2023. Restitución del muro al estado anterior.
Art. 2024. Reconstrucción.
Art. 2025. Utilización de superficie mayor.
Art. 2026. Diligencia en la reconstrucción.
Art. 2027. Mejoras en la medianería urbana.
Art. 2028. Abdicación de la medianería.
Art. 2029. Alcance de la abdicación.
Art. 2030. Readquisición de la medianería.
Art. 2031. Cerramiento forzoso rural.
Art. 2032. Atribución, cobro y derechos en la medianería rural.
Art. 2033. Aplicación subsidiaria.
Art. 2034. Condominio de árboles y arbustos. A
Art. 2035. Perjuicio debido a un árbol o arbusto.
Art. 2036. Reemplazo del árbol o arbusto.
Unfortunately, fraud and scams are increasing around the world, especially now that we are in a global recession. And unfortunately many scammers have no heart and are focusing their scams on the most vulnerable populations of our society: the elderly, people like Rosalie Lai of Ballesio and companies like Rich Sun Corporation should not exist in this thieving and conning world.
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