Art. 2082. Cesión de la unidad. El reglamento del conjunto inmobiliario puede establecer condiciones y pautas para el ejercicio del derecho de uso y goce de los espacios e instalaciones comunes por parte de terceros en los casos en que los titulares del dominio de las unidades particulares ceden temporariamente, en forma total o parcial, por cualquier título o derecho, real o personal, el uso y goce de su unidad funcional.
Art. 2083. Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios.
El reglamento puede establecer la extensión del uso y goce de los espacios e instalaciones comunes a aquellas personas que integran el grupo familiar del propietario de la unidad funcional y prever un régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios de dichos bienes, con las características y bajo las condiciones que, a tal efecto, dicte el consorcio de propietarios.
El uso de los bienes comunes del complejo por terceras personas puede ser pleno, parcial o limitado, temporario o permanente, es siempre personal y no susceptible de cesión ni transmisión total o parcial, permanente o transitoria, por actos entre vivos ni mortis causa. Los no propietarios quedan obligados al pago de las contribuciones y aranceles que a tal efecto determine la normativa
interna del conjunto inmobiliario.
I. COMENTARIO
EL DERECHO DE ADMISIÓN EN LOS CONJUNTOS INMOBILIARIOS
Las cláusulas del reglamento pueden aludir al derecho de admisión que se reserva el Consorcio para el acceso a sus instalaciones y partes comunes no sólo de quienes pretendan incorporarse como propietarios de las unidades funcionales en que se subdivida el predio general (caso en el cual, se conjuga con el derecho de preferencia regido por el art. 2085), sino también respecto de
terceros inicialmente ajenos al complejo, a quienes se transfieran sendos derechos personales (locatarios, comodatarios) o reales (usufructuarios, usuarios,habitadores, acreedores anticresistas) sobre los sectores de uso exclusivo, o que circunstancialmente los ocupen (acompañantes, huéspedes o invitados de los propietarios), o que sin detentar la propiedad de ninguna parte de uso exclusivo,
tengan intención de utilizar los primeros (v.gr. canchas para la práctica de diversas actividades deportivas, piscinas, muelles y lugares de amarre de embarcaciones, caballerizas, etc.), es decir, usuarios no propietarios, categoría que suele contemplarse en varios complejos.
Estas disposiciones son legítimas en tanto y en cuanto no impliquen tratos discriminatorios hacia los particulares (fundados en razones de raza, religión, ideas políticas, orientación sexual, el padecimiento de enfermedades o discapacidades, la condición social, la posición económica o el ejercicio de determinadas
profesiones u ocupaciones), o que en los hechos estén reñidas con la moral y las buenas costumbres.
Si bien es cierto que la comunidad privada puede pretender legítimamente que los integrantes del complejo tengan afinidades e intereses comunes (la práctica de determinados deportes, la convivencia armónica con la naturaleza, el cuidado del medio ambiente, etc.), ello no puede derivar en prácticas discriminatorias
vedadas por la Constitución Nacional (que proclama la igualdad de todas las personas ante la ley) y las disposiciones dictadas en consecuencia, como la ley 23.592 o que menoscaben derechos humanos reconocidos en convenciones internacionales que están por encima de aquéllas (v.gr. el Pacto de San José de Costa Rica).
En rigor, el Comité de Admisión u organismo que en el caso deba resolver la solicitud de ingreso de un nuevo participante o invitado al complejo, debe expedirse en un término prudencial, y dar las razones y fundamentos de su resolución, de manera que el particular pueda verificar que no haya sido objeto, en el caso concreto, de discriminaciones o arbitrariedades penadas por las normas fundamentales antes citadas, y en caso contrario, incoar la revisión judicial de tal decisión.
En todos estos casos, amén de requerirse la previa autorización, el Consorcio puede fijar a dichas personas, el pago de contribuciones especiales para su acceso al complejo y el uso de sus instalaciones y servicios comunes y las condiciones en que se ejercitarán tales prerrogativas (parcial o total, permanente o temporaria).
Además, la conformidad prestada por la autoridad competente, es estrictamente personal y por ende, intransferible a sujetos distintos a los que se concedió, ni por actos inter vivos, ni por medio de testamentos, y no obsta a su posterior revocación, si por ejemplo, se suceden conductas que infrinjan las normas que hacen a la convivencia y desarrollo armónico del complejo.
Esto denota, por tanto, que el poder disciplinario del Consorcio de los conjuntos inmobiliarios se aplica no sólo respecto de los propietarios de las unidades funcionales, sino también sobre los usuarios no propietarios y cualquier otra persona que pueda acceder por distintas circunstancias a las instalaciones y áreas de uso común (sobre este tema, se remite al comentario al art. 2086).
II. JURISPRUDENCIA
1. La legislación matrimonial argentina habilita las nuevas nupcias de personas divorciadas... Es legítimo conforme con la ley civil, que existan lo que se llame descriptivamente "nuevos cónyuges"; quienes son en verdad simplemente cónyuges (presentes) de cada persona que haya contraído nuevo matrimonio.
Es pues aspiración previsible del residente o asociado a un "barrio cerrado" o country, el incorporar allí a su presente cónyuge. El impedimento reglamentario de esta previsible tendencia, derivada de la habilitación normativa de múltiples nupcias, constituye en sustancia un impedimento al usual acontecer de una sociedad civil sujeta a la actual legislación de familia de nuestra República. La
civilidad del trato está implícita en la normativa que requiere de la consideración respetuosa del prójimo como presupuesto de la convivencia en sociedad.
Es previsible el embarazo y hasta disgusto que pueda suscitar acaso, a otros residentes en ese "barrio" o country el cruzarse o tratarse con quien ha sido cónyuge de la misma persona que incorporó a esa comunidad a su "presente cónyuge"; o cruzarse o tratarse con el "nuevo cónyuge". Alguna solución habrá de darse a esa situación, en el supuesto de que derivaran en ella molestias, mortificaciones y quizás hasta asperezas sociales. Pero la previsión de esa posible dificultad por enfrentar no resulta susceptible de reglamentarse del modo restrictivo en que fue establecido por el directorio de la sociedad en que está organizado ese "barrio" o country. Porque la limitación desatendió, por ser apriorística y genérica, la existencia y legitimidad de las nupcias sucesivas; y porque esa reglamentación fue rígida cuando los hechos y contingencias de la vida social son variados y sutiles. Acaso conviniese no aceptar la incorporación, en una comunidad urbanística, del "presente cónyuge" de un socio cuando permaneciese allí quien hubiera sido antes cónyuge de ese mismo socio.
Pero ello no puede ser prescripto como un mandato absoluto, global; y que resulta infundado en tanto fue genérico, pues ello implica exigir a los integrantes de la urbanización, de manera indirecta, mantenerse en un determinado estado civil (CNCom., sala D, 30/6/1999, LA LEY, 2000-D, 94; JA, 2000-III-864; ED,
185-234).
2. No se encuentra lógico que si los integrantes de la pareja en convivencia no matrimonial, por el motivo que sea, deciden ponerle fin a dicha convivencia, meses después uno de ellos postule ser tratada como si fuera la cónyuge de quien fuera su compañero a efectos de evitar el pago de la cuota de ingreso al "Club de Campo Aranzazu" donde ha decidido comprar una propiedad. Y en el caso, no sólo que no ha sido su cónyuge, sino que tampoco existe —al momento de comprar la propiedad en el Club— la convivencia que se pretende equiparar al vínculo matrimonial. Aún aceptando que puede acudirse al principio de analogía y sostener la aplicación de los preceptos que regulan relaciones nacidas del matrimonio cuando se trata de una situación semejante, lo cierto es que de la misma manera que sería inaplicable la excepción al pago de la
cuota de ingreso en el caso de que el vínculo conyugal entre el socio y el nuevo adquirente ya no existiera (por ejemplo, si hubiera mediado divorcio), tampoco la excepción podría hacerse valer cuando la convivencia alegada se ha terminado.
En conclusión, la regla del art. 1197 Cód. Civil, en cuanto dispone que las convenciones a las que las partes se someten voluntariamente, son a su respecto obligatorias como la ley misma, es plenamente aplicable al caso, debiendo la demandada cumplimentar las disposiciones del estatuto social, dado que su situación personal —por las razones expuestas— no le permite utilizar la excepción de pago de la cuota de ingreso al club (CCiv., Com. y de Garantías en lo Penal, Zárate Campana, 8/8/2006, cit. por Mariani de Vidal M. y ot. "Clubes de campo...", ps. 165-166).
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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO VI. CONJUNTOS INMOBILIARIOS
CAPITULO 1. DISPOSICIONES GENERALES
Comentario de RICARDO JAVIER SAUCEDO
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 2073. Concepto.
Art. 2074. Características.
Art. 2075. Marco legal.
Art. 2076. Cosas y partes necesariamente comunes.
Art. 2077. Cosas y partes privativas.
Art. 2078. Facultades y obligaciones del propietario.
Art. 2079. Localización y límites perimetrales.
Art. 2080. Limitaciones y restricciones reglamentarias.
Art. 2081. Gastos y contribuciones.
Art. 2082. Cesión de la unidad.
Art. 2083. Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios.
Art. 2084. Servidumbres y otros derechos reales.
Art. 2085. Transmisión de unidades.
Art. 2086. Sanciones.
Art. 2082. Cesión de la unidad.
Art. 2083. Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios. Página 4791
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