Art. 2086. Sanciones. Ante conductas graves o reiteradas de los titulares de las unidades funcionales violatorias del reglamento de propiedad horizontal, el consorcio de propietarios puede aplicar las sanciones previstas en ese instrumento.
I. RELACIÓN CON LA LEY 13.512. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
Se admite que el reglamento consagre la posibilidad de aplicar sanciones a los miembros que incumplan con los deberes y obligaciones allí pautados, solución que excede el esquema planteado por el art. 15 de la norma citada, donde se dispone la necesaria intervención de la autoridad judicial para la resolución de
estos conflictos.
II. COMENTARIO
El poder sancionador en cabeza del Consorcio de propietarios que gestione el conjunto inmobiliario
El Código Civil y Comercial admite que los reglamentos fijen un sistema de justicia autoimpuesta, con intervención del Consejo de Administración u otro organismo creado a tales efectos con atribuciones disciplinarias, a los cuales deben someterse todos los que se incorporen al complejo.
En cuanto a la calidad y graduación de las penas por las infracciones cometidas por los consorcistas, sea en sus unidades funcionales (obras nuevas no permitidas, actividades que redunden en perjuicios o molestias a los propietarios de los bienes linderos, etc.) o en las cosas de uso y aprovechamiento común del complejo, no caben dudas respecto de la procedencia y eventual aplicación de las de índole menor y media, en cuanto a sus consecuencias (v.gr. apercibimientos, amonestaciones, llamados de atención, multas y suspensiones temporarias en el uso de las instalaciones de esparcimiento y recreación).
En cambio, la cuestión se torna harto compleja cuando por la índole de la transgresión cometida, se plantee como única alternativa al órgano de disciplina, la suspensión definitiva en el uso de las cosas comunes o lisa y llanamente la prohibición al infractor de acceder al complejo, y con ello, impedir el ejercicio de las facultades inherentes a la calidad de titular del derecho real de propiedad horizontal especial sobre su unidad funcional.
En ambos casos, las sanciones impuestas por el órgano de justicia interna de la urbanización, por más que se funden en los reglamentos y disposiciones internas a las que el transgresor adhirió al incorporarse, están afectando y alterando la esencia misma del derecho real conferido sobre los sectores privativos, por lo que difícilmente puedan resultar operativas y de aplicación efectiva
en el caso concreto. O, lo que es lo mismo, es improbable que el sujeto pasivo de la pena impuesta, la acate voluntariamente, sin acudir a la instancia jurisdiccional.
En rigor, el precepto en estudio no indica cuáles son los alcances del poder sancionador del Consorcio, pero denota que esta potestad se activa frente a inconductas "graves" o "reiteradas", lo que tácitamente denota la eventual rigurosidad de las penas que confluyan en la solución drástica antes apuntada. De otro modo, el legislador hubiera acotado de modo expreso el poder punitivo del
consorcio a las sanciones de grado menor antes mencionadas.
Por ello (y aunque el precepto no lo indique de modo expreso), en todos los casos se impone respetar la garantía del debido proceso y el derecho de defensa del consorcista implicado en las infracciones que den origen a las actuaciones sumariales, asegurándose siempre su posterior revisión en sede judicial pues ello hace a las mentadas prerrogativas admitidas por el art. 18 de la Constitución Nacional.
Esto determina que el proceso disciplinario debe ajustarse de manera estricta a las reglas fijadas en el reglamento, de modo tal que quien aplique la sanción sea el órgano materialmente competente y no un grupo de personas que forme parte del complejo, pero que no ostente representación o personería algunas a estos fines.
Igualmente que la pena impuesta no sea notoriamente injusta y/o irracional en atención a la infracción cometida.
Cabe destacar por último, que en los reglamentos se suele disponer, para el caso de aplicarse la sanción extrema de la exclusión del consorcista por causas graves que lo justifiquen, un procedimiento especial para transferir la unidad funcional (suerte de venta forzada), con derecho de preferencia a favor de otro integrante del complejo, o de este último.
III. JURISPRUDENCIA
1. En materia de poder disciplinario, una vez agotado el procedimiento interno ante los órganos competentes del complejo inmobiliario y que haya quedado firme la sanción a aplicar, siempre está expedita la vía judicial (CNCiv., sala A, 4/9/2001, LA LEY, 2002-C-116; mismo tribunal, sala E, 21/9/2004, LA LEY, 2005-A, 143).
2. El ejercicio del poder disciplinario por parte de las asociaciones a cargo de un club de campo, para ser legítimo, tiene que ser regular y correcto, al punto de que corresponde una eventual revisión judicial de lo actuado por organismos corporativos, bien se trate de los aspectos meramente formales que condujeron a la decisión o bien sobre el fondo mismo de la decisión, cuando ésta resulta inmotivada, arbitraria e irrazonablemente dispuesta (CNCiv., sala A, 1/4/2005, LA LEY, 2005-D, 153).
3. Resulta improcedente que quien dice ser propietario de ciertos lotes de un country, solicite una medida de no innovar de suspensión preventiva de la decisión adoptada por la asamblea ordinaria y extraordinaria, por la cual fue sancionado por el tribunal de ética y disciplina con una suspensión indefinida como socio, hasta que cumpla con la orden de reducir la altura de cierta medianera, cuando —como en el caso—, no se advierte acreditada la verosimilitud en el derecho que invocó. En tal sentido cabe precisar que, toda vez que las decisiones emanadas de los órganos de gobierno de una entidad como la accionada —en uso de su poder disciplinario— gozan de una presunción de legalidad y
legitimidad y, que tales atribuciones le competen con arreglo a los estatutos para hacer efectivos los deberes de los miembros de la misma en tanto tales, las medidas precautorias que inciden sobre dichos actos sólo pueden adoptarse cuando se acredite prima facie que son arbitrarios, irregulares o antiestatutarios; máxime aun, encontrándose tipificada la sanción aplicada (CNCom., sala A, 23/2/2001, Lexis 11/33285).
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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO VI. CONJUNTOS INMOBILIARIOS
CAPITULO 1. DISPOSICIONES GENERALES
Comentario de RICARDO JAVIER SAUCEDO
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 2073. Concepto.
Art. 2074. Características.
Art. 2075. Marco legal.
Art. 2076. Cosas y partes necesariamente comunes.
Art. 2077. Cosas y partes privativas.
Art. 2078. Facultades y obligaciones del propietario.
Art. 2079. Localización y límites perimetrales.
Art. 2080. Limitaciones y restricciones reglamentarias.
Art. 2081. Gastos y contribuciones.
Art. 2082. Cesión de la unidad.
Art. 2083. Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios.
Art. 2084. Servidumbres y otros derechos reales.
Art. 2085. Transmisión de unidades.
Art. 2086. Sanciones.
Art. 2086. Sanciones. Página 4797
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