Art. 2085. Transmisión de unidades. El reglamento de propiedad horizontal puede prever limitaciones pero no impedir la libre transmisión y consiguiente adquisición de unidades funcionales dentro del conjunto inmobiliario, pudiendo establecer un derecho de preferencia en la adquisición a favor del consorcio de propietarios o del resto de propietarios de las unidades privativas.
I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL Y LA LEY 19.550. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
El precepto ha tomado el pacto de preferencia de la compraventa, previsto por los arts. 1392 a 1396 del Cód. Civil.
También se hace eco de la posibilidad de restringir la transmisión de las acciones que integran el capital de las sociedades anónimas (art. 214 de la ley 19.550).
En la ley 13.512, en cambio, no existe ninguna disposición que restrinja los actos de disposición de las unidades funcionales a favor de terceros, ni consagre preferencia alguna, en tal sentido, respecto de los restantes consorcistas.
II. COMENTARIO
El régimen de la transmisión de las unidades funcionales que integran el conjunto inmobiliario
El precepto en estudio consagra la posibilidad de restringir la transmisión de las unidades funcionales que componen el inmueble general a terceros, lo que permite en los hechos, la operatividad del derecho de admisión (ver comentario a los arts. 2082 y 2083) y en su caso, el de preferencia a favor de otros propietarios o del mismo consorcio.
En este último sentido se suele disponer en los reglamentos, el derecho de tanteo a favor del consorcio y sus integrantes, para el caso en que el titular de unaunidad funcional del complejo, pretenda enajenarla por actos inter vivos y a título oneroso. Ello así, como medio de efectuar indirectamente un control sobre
los terceros que eventualmente se incorporen en estas circunstancias al complejo.
Para ello se fija en ese acto el procedimiento a cumplir cada vez que se pretenda disponer en esas condiciones del bien, el que lucirá también en el correspondiente título de propiedad y que por ende, será de conocimiento ineludible del eventual adquirente.
Sin embargo, el hecho de no ajustarse a las exigencias previstas en el pacto de marras, no invalida el acto de disposición, debiendo el infractor resarcir al consorcio los daños provocados por dicha inobservancia.
Pretender instaurar otras restricciones orientadas al mismo fin (bajo pena de nulidad de lo actuado ante su incumplimiento), a la hora de enajenar las unidades funcionales, implican no sólo la alteración de la esencia misma del derecho real de propiedad horizontal especial consagrado (que lo es sobre cosa propia), sino también una clara lesión al derecho de propiedad.
No en vano, el precepto en estudio remarca que los aludidos pactos de preferencia no pueden significar, en los hechos, un obstáculo o cercenamiento a derecho de disponer libremente de los bienes.
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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO VI. CONJUNTOS INMOBILIARIOS
CAPITULO 1. DISPOSICIONES GENERALES
Comentario de RICARDO JAVIER SAUCEDO
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 2073. Concepto.
Art. 2074. Características.
Art. 2075. Marco legal.
Art. 2076. Cosas y partes necesariamente comunes.
Art. 2077. Cosas y partes privativas.
Art. 2078. Facultades y obligaciones del propietario.
Art. 2079. Localización y límites perimetrales.
Art. 2080. Limitaciones y restricciones reglamentarias.
Art. 2081. Gastos y contribuciones.
Art. 2082. Cesión de la unidad.
Art. 2083. Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios.
Art. 2084. Servidumbres y otros derechos reales.
Art. 2085. Transmisión de unidades.
Art. 2086. Sanciones.
Art. 2085. Transmisión de unidades. Página 4796
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