Publicidad. Principios registrales en la ley 17801. Concepto y efectos de cada uno de ellos ((*))

a) PRINCIPIO DE ROGACIÓN

El artículo 6° de la ley 17.801 consagra el principio de Rogación o Instancia. Este principio indica que el procedimiento registral, cuya conclusión es el momento llamado toma de razón, solamente puede ser iniciado a instancia de parte y mediante solicitud o petición dirigida al registrador para que éste ponga en marcha el procedimiento que lleve a la inscripción. El registrador no puede actuar de oficio, ni siquiera frente al conocimiento real de la existencia, de una mutación que tenga vocación registral; debe abstenerse de toda actividad si no es a solicitud de algún sujeto legitimado.

El procedimiento administrativo registral comienza con la petición de inscripción por quien se encuentre legitimado para hacerlo. 

Su solicitud procederá aun contra la voluntad expresa de otros sujetos a quienes la rogación pueda desplazar o perjudicar.

No cualquier sujeto está legitimado para rogar la inscripción o solicitar la información del registro, sino solamente aquellos a quienes la ley atribuye un interés legítimo. En tal sentido, dispone el artículo 6° que "La situación registral solo variará a petición de:
a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal;
b) Quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de registrar.
Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas a funcionarios con atribuciones exclusivas, la petición deberá ser formulada con su intervención."

Si bien la inscripción es facultativa, no obligatoria, su omisión por parte del notario interviniente puede generarle responsabilidad personal.

La rogación siempre debe hacerse juntamente con la presentación del título formal, es decir, acompañada del documento portante del derecho o situación jurídica registrable. Es una consecuencia del llamado principio de presencia documental. 

b) PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD

Este principio se vincula con la determinación precisa de los sujetos, objeto y causa de la relación jurídica que ingresa en el Registro, a fin de provocar una mutación en el asiento correspondiente. 

El artículo 10 de la ley 17.801 adopta inequívocamente el método registral real, tomando como elemento determinante del ordenamiento la finca, el inmueble, como la mejor forma de individualizar y clasificar los asientos, en miras a lograr una publicidad con mayor efectividad, evitando la dispersión de la información y facilitando la expedición de informes y certificaciones.
El inmueble constituye así el centro de atracción de las demás circunstancias que justifiquen ser publicitadas, tales como la titularidad de derechos, las restricciones o gravámenes,la afectación a regímenes especiales, etc.

b.1) Matriculación

El artículo 10 fija, con rango de norma nacional, la técnica registral en sentido estricto, adhiriéndose a la llamada técnica del folio real, mandando que cada inmueble deba "inmatricularse", entendiéndose tal actividad como la incorporación al registro mediante la apertura de una matrícula para cada inmueble

La matrícula, unidad de identificación registral, identificada con un número que la singulariza, puede adicionarse la identificación geográfica zonal dentro del ejido de cada partido, corresponde a una ordenación lógica dispuesta en cada jurisdicción local de acuerdo a la división del suelo.

El artículo practica una exclusión: los inmuebles de dominio público propiedad del Estado.

Cuando se trata de un derecho real sobre cosa propia, y luego se constituye otro de la misma índole (v. gr. superficie) o una desmembración, corresponderá la apertura de una nueva matrícula registral.

Siguiendo este razonamiento, por ejemplo, en el derecho de tiempo compartido o en el de sepultura, deberán crearse tantas matrículas como derechos hayan nacido.

b.2) Especialidad en el objeto

El inmueble es el objeto principal, soporte de la base real del sistema, por lo que la referencia a la descripción de la cosa es ineludible. Y también resulta imprescindible establecer el contacto entre el Registro de la Propiedad Inmueble y el Catastro, como generador de la existencia de la cosa objeto de los derechos.

Para que exista el inmueble como cosa susceptible de derechos, es previo al momento de su nacimiento un plano generador.

De allí que la referencia a la designación catastral y la identificación del plano de origen del inmueble constituyan elementos esenciales de las breves notas necesarias para la descripción de la finca. De este plano generador de la cosa pueden resultar registrables otras circunstancias de trascendencia real, tales como la existencia de restricciones administrativas, o servidumbres.

b.3) Especialidad en los sujetos

Es necesario consignar los datos personales de los titulares de los derechos, lo que también deberá hacerse mediante la técnica de la inscripción. Dice el artículo 12 que el asiento de la matriculación "expresará el nombre del o de los titulares del dominio, con los datos personales que se requieran para las escrituras públicas.

Respecto de las sociedades o personas jurídicas se consignará su nombre o razón social, clase de sociedad y domicilio." 

b.4) Especialidad del título causal

Finalmente, se establece la necesidad de identificar, también mediante la técnica de la inscripción, el título causal. Dice el artículo 12 que "Se hará mención de la proporción en la copropiedad o en el monto del gravamen, el título de adquisición, su clase, lugar y fecha de otorgamiento y funcionario autorizante, estableciéndose el encadenamiento del dominio que exista al momento de la matriculación. Se expresará, además, el número y fecha de presentación del documento en el registro".

Este título, el necesario para la adquisición del derecho real, constituye uno de los documentos inscribibles mencionados en el artículo 2° de la ley. 

Podrá tratarse de un documento de origen notarial o judicial.

c) PRINCIPIO DE LEGALIDAD

Dispone el artículo 8°: "El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos cuya inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los sistemas respectivos".

El proceso registral íntegramente considerado, los documentos inscribibles y los efectos generados por la publicidad registral, es decir, el sistema como un conjunto debe ser adecuado a derecho, pues lo legal es lo adecuado a la ley.

En su aspecto sustancial el principio de legalidad se aprecia por su resultado: si el procedimiento de inscripción se ha cumplido de acuerdo a derecho, "legalmente", y el registrador ha examinado en ejercicio de la función calificadora el documento a inscribir, se genera una presunción de que el derecho inscripto o la situación jurídica registrada son "legales", es decir, ajustados a derecho, por haber cumplido con los requisitos impuestos por la ley en cuanto a su forma y, por lo tanto, reflejan la realidad extrarregistral. 

Los asientos se presumen exactos y concordantes con la realidad jurídica exterior.

La apariencia que genera la registración,dotando a la mutación registrada de oponibilidad, hace menester que el documento inscripto sea revisado en sus aspectos formales o extrínsecos, debiendo negarse la inscripción a los que presenten vicios instrumentales que puedan causar la privación de sus efectos.

El registrador es responsable de hacer efectivo este principio, y para él se impone como un derecho y a la vez como un deber consistente en analizar el documento inscribible.

Presentado el trámite pueden suceder distintas respuestas: 

a) que el documento se inscriba
b) que la inscripción sea rechazada
c) que se anote provisoriamente hasta tanto se subsanen ciertos defectos;
d) que se anote condicionalmente, al estar la toma de razón subordinada a la presentación de otros documentos que cuentan con prioridad.

d) PRINCIPIO DE PRIORIDAD

El ius preferendi (además de conferir privilegio) indica que quien es primero en el tiempo, es mejor en el derecho, es decir que goza de prioridad. El derecho de preferencia, en lo que respecta a inmuebles, está estrechamente ligado a la publicidad registral ya que quien resulte titular registral en primer término, u obtenga la anotación de medidas cautelares en su favor (prioridad directa), inscriba su título en el plazo previsto en este artículo 5° (prioridad indirecta) o reserve la prioridad para la celebración de un negocio mediante certificado (retroprioridad) prevalecerá sobre el que adquiera su derecho o posición registral con posterioridad. Tendrá prioridad.

Reviste fundamental importancia la fecha de presentación en el Registro y su efecto retroactivo. No obstante, las partes pueden alterar este orden estableciendo de común acuerdo un orden diferente.

Así, por ejemplo, quien está en primer lugar podría cambiar su posición con quien está en segundo (permuta de rango).

e) TRACTO SUCESIVO

Prevé el artículo 14 de la ley 17.801 que los asientos que se hagan en el folio real "se llevarán por estricto orden cronológico que impida intercalaciones entre los de su misma especie y en la forma que expresa el artículo 12, en cuanto fuere compatible, con la debida especificación de las circunstancias particulares que resulten de los respectivos documentos, especialmente con  relación al derecho que se inscriba"

Agrega el artículo 15: "No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente. De los asientos existentes en cada folio deberá resultar el perfecto encadenamiento del titular de dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones".

La enumeración expresa del orden cronológico es una de las claves de funcionamiento del sistema de publicidad registral inmobiliaria. Dispone la ley que los asientos se realizarán cronológicamente, en un orden que respete absolutamente la prioridad en el tiempo.

También dispone que esta cronología no debe admitir la posibilidad de intercalación posterior de anotaciones e inscripciones en espacios inadecuados, evitando la posibilidad de confundir la ubicación del asiento con los efectos que se generan.

El principio de tracto sucesivo indica que debe existir una perfecta correlación entre el titular registrado, quien es el legitimado para disponer o gravar el derecho, y sobre quien puedan disponer medidas cautelares o restricciones de tipo judicial, y su sucesor a registrar. De donde, sólo procederá la registración de un derecho, en tanto devenga como tradens, del titular actual registrado, para generar la inscripción del nuevo titular, que será el accipiens.

No se podrá registrar la constitución de un derecho desmembrado si no es constituido por el titular del derecho real legitimado para ello.

El tracto implica una sucesión perfecta y continua de titulares, a modo de una cadena cuyos eslabones constituyen las titularidades temporalmente desplegadas.

e.1) Continuidad registral

El encadenamiento a que se refiere el artículo 15 entre el transmitente y el adquirente, que supone la transferencia del derecho real de dominio entre ambos, constituye el llamado tracto sucesivo material y permite conocer el historial de las sucesivas titularidades de dominio, permitiendo remontarse, sino al origen mismo del dominio, al momento de mayor antigüedad en la registración.

En este encadenamiento registral se encuentra el tracto sucesivo formal o adjetivo. La precisión de las inscripciones y la presunción de su veracidad imponen entonces la coincidencia entre el tracto material y el formal.

El tracto sucesivo importa la exigencia de la previa inscripción del derecho en cabeza de su disponente, ya que no se admite el ingreso al Registro de un documento en el que no sea él quien resulte el disponente.

e.2) Excepciones previstas para el principio de tracto sucesivo. Tracto abreviado.

Establece el artículo 16 que "No será necesaria la previa inscripción o anotación, a los efectos de la continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue en los siguientes casos:

a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces,los herederos declarados o sus representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida del causante o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre;

b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cónyuge;

c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes hereditarios;

d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios.

En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del que figure inscripto en el registro, circunstancia que se consignará en el folio respectivo."

En este artículo la ley prevé diversas situaciones en las que no se requiere al disponente el requisito de la previa inscripción de un derecho para lograr la registración de un documento. Es una simplificación del proceso de inscripción por aplicación del principio de economía procesal, que caracteriza a todas las normas formales o de procedimiento. En vez de practicarse dos o mas asientos, en uno solo se concentran diversos actos dispositivos.

f) PRINCIPIO DE EXACTITUD, LEGITIMACIÓN Y FE PÚBLICA REGISTRAL

El principio registral relacionado con la convalidación de las situaciones o derechos registrados se conoce como la fe pública registral. Conforme a este principio, y en provecho de terceros adquirentes de buena fe, la ley reputa exacto el contenido de los asientos aun en los supuestos en los que fueran inexactos, sin admitir prueba en contrario.

Nuestro sistema registral inmobiliario no ha consagrado el principio de fe pública registral sino en grado de presunción de legitimidad, lo que expresa la recepción de otro de los principios registrales conocido como de legitimación.

La buena fe no depende sólo de lo publicado, sino de que el tercero que conoce un derecho o situación registral debe necesariamente para acreditar su buena fe, estudiar y revisar tanto los títulos constitutivos del derecho, como los expedientes que originan las medidas cautelares restrictivas.

Los asientos registrales se presumen veraces, esto es, se presume que el derecho real inscripto existe y que son ciertas las anotaciones vinculadas al inmueble en cuestión. Se trata de una presunción iuris  tantum, ya que es posible demostrar lo contrario.

Quien afirme la inexactitud, es decir, que lo informado por el Registro no coincide con la realidad extrarregistral, carga con el onus probandi. En principio, lo que exterioriza el registro se presume verdadero, lo cual es lógico ya que, si no fuera así, de poco serviría el Derecho Registral.

Debe admitirse la vigencia del principio de exactitud ya que, de lo contrario, la publicidad registral no tendría razón de ser. Es una especie de garantía que el ordenamiento jurídico debe proporcionar. Esta presunción cede sólo cuando el interesado pruebe la mala fe del tercero. No debe prevalecer la realidad registral por sobre la jurídica, cuando media mala fe del que pretende beneficiarse con ella.

f.1) Consecuencias

Los derechos reales pueden estar frente al Registro en alguna de las siguientes situaciones: 

a) secundum tabulas: existe una perfecta concordancia entre la realidad jurídica y lo que informa el registro;

b) contra tabulas: hay una discordancia entre la realidad jurídica y lo que surge de las constancias registrales, ya sea por nulidad o extinción de los derechos inscriptos, ya por existir en la realidad gravámenes reales que no constan en los asientos;

c) extra tabulas: esta situación comprende a las fincas que nunca tuvieron acceso a los libros registrales

Consecuencias de este principio:

Desde el punto de vista sustantivo, al titular inscripto se lo trata como si realmente fuese el titular, y se le reconoce la facultad de disponer con plena eficacia jurídica;

se considera que el derecho real existe de acuerdo a las constancias del asiento;

también se considera que es verdadera la causa por la cual el titular inscripto obtuvo su derecho (v. gr. la compraventa, donación, partición, etc.).

Como contrapartida cabe presumir la inexistencia de los derechos cuya cancelación informa el registro. 

La presunción, en algún caso puede jugar en contra del titular ya que, por ejemplo, podrá ser demandado como propietario del inmueble si figura inscripto como tal, aun cuando haya transmitido el derecho

Desde el punto de vista procesal, al titular del derecho se lo libera de la carga de la prueba, ya que estará a cargo de quien sostenga la inexactitud registral.

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Fuente: Manual de Derechos Reales - Claudio Kiper
Código Civil y Comercial de la Nación. Ley 26.944

1° edición revisada. - Santa Fe: Rubinzal-Culzoni, 2016
Página  763 a 774