Son derechos reales en este Código:
a) el dominio;
b) el condominio;
c) la propiedad horizontal;
d) los conjuntos inmobiliarios;
e) el tiempo compartido;
f) el cementerio privado;
g) la superficie;
h) el usufructo;
i) el uso;
j) la habitación;
k) la servidumbre;
l) la hipoteca;
m) la anticresis;
n) la prenda.
I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
Como consecuencia de la adopción del principio del numerus clausus, el art. 2503 del Código de Vélez enumeraba los derechos reales creados por la ley, a los que se sumaron luego la propiedad horizontal, creada por la ley 13.512 y la superficie forestal, por la 25.028.
En el Título V del Libro III del Cód. Civil, dedicado a regular el derecho real de dominio y específicamente dentro de sus restricciones y límites, el art. 2614 prohibía a los titulares de bienes raíces constituir sobre ellos ciertos derechos reales: enfiteusis, superficie, censos, rentas, vinculaciones.
Fuentes: Proyecto de Código Unificado de 1998, art. 1820; Código portugués, art. 1524; Código Civil catalán, art. 564-1; Código Civil de Québec, arts. 1115, 1116; España (Ley de Suelo 8/2007).
II. COMENTARIO
A la enumeración de derechos reales ya vigente, la nueva legislación sumó: los conjuntos inmobiliarios; el tiempo compartido; el cementerio privado; la superficie.
Dichas instituciones serán analizadas al tratar cada uno de los derechos en particular.
Siguiendo los lineamientos ya establecidos en el Proyecto de Código Unificado de 1998 y respondiendo a esquemas utilizados en nuestro país, se regulan como derechos reales las denominadas nuevas formas de dominio, legislando por separado (a diferencia del Proyecto antecedente) los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido y el cementerio privado.
En efecto, el Proyecto de 1998 designaba al derecho real nuevo "propiedades especiales", una de cuyas variantes la configuraban los conjuntos inmobiliarios, a los que se sujeta al régimen de la propiedad horizontal. Además, no se consagraba un esquema diferenciado para los cementerios privados, que quedaban sumidos en ese Proyecto en el régimen general de los conjuntos inmobiliarios.
También, se consagraban disposiciones propias para el tiempo compartido, al que se sujetaba al régimen de condominio con indivisión forzosa (art. 2030), criterio que tampoco es seguido por el Código Civil y Comercial.
En cuanto al derecho de superficie, cabe acotar que dicha institución fue repetidamente recogida en nuestro país en los Proyectos de 1987, 1993 y de 1998.
Por su parte la ley 25.509 introdujo la superficie forestal en forma limitada, es decir aplicada dentro del reducido marco del régimen de promoción forestal.
Actualmente admiten la superficie, entre otros países, Francia, España, Italia, Portugal, Bélgica, Alemania, Austria, Suiza, Japón, Bolivia, Perú, Cuba y los Códigos de Québec de 1991, de Holanda de 1992, el nuevo Código Civil brasileño, y el Código Civil catalán.
III. JURISPRUDENCIA
1. El reglamento de copropiedad de un consorcio es un conjunto de normas jurídicas obligatorias que regula las relaciones de sus integrantes y al que deben someterse como a la ley misma desde el momento de la suscripción o de la adquisición de la unidad en el caso de los sucesores particulares. Sus cláusulas deben interpretarse como un todo integral y a la luz del principio de buena fe atendiendo a lo que las partes entendieron o pudieron entender obrando con cuidado y previsión" (CNCiv., sala M, 2/6/2012, AP, 10/10345).
2. Toda vez que las cláusulas del Reglamento de Uso y Administración que faculta al administrador a adjudicarles a los usuarios del tiempo compartido el cumplimiento de obligaciones extraordinarias en forma intempestiva y sin la anuencia o ratificación de éstos resulta abusiva, corresponde disponer que el administrador no se encuentra facultado para imponer por sí expensas extraordinarias
(CNCom., sala B, 21/10/2009, AP, 1/700057330).
a) el dominio;
b) el condominio;
c) la propiedad horizontal;
d) los conjuntos inmobiliarios;
e) el tiempo compartido;
f) el cementerio privado;
g) la superficie;
h) el usufructo;
i) el uso;
j) la habitación;
k) la servidumbre;
l) la hipoteca;
m) la anticresis;
n) la prenda.
I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
Como consecuencia de la adopción del principio del numerus clausus, el art. 2503 del Código de Vélez enumeraba los derechos reales creados por la ley, a los que se sumaron luego la propiedad horizontal, creada por la ley 13.512 y la superficie forestal, por la 25.028.
En el Título V del Libro III del Cód. Civil, dedicado a regular el derecho real de dominio y específicamente dentro de sus restricciones y límites, el art. 2614 prohibía a los titulares de bienes raíces constituir sobre ellos ciertos derechos reales: enfiteusis, superficie, censos, rentas, vinculaciones.
Fuentes: Proyecto de Código Unificado de 1998, art. 1820; Código portugués, art. 1524; Código Civil catalán, art. 564-1; Código Civil de Québec, arts. 1115, 1116; España (Ley de Suelo 8/2007).
II. COMENTARIO
A la enumeración de derechos reales ya vigente, la nueva legislación sumó: los conjuntos inmobiliarios; el tiempo compartido; el cementerio privado; la superficie.
Dichas instituciones serán analizadas al tratar cada uno de los derechos en particular.
Siguiendo los lineamientos ya establecidos en el Proyecto de Código Unificado de 1998 y respondiendo a esquemas utilizados en nuestro país, se regulan como derechos reales las denominadas nuevas formas de dominio, legislando por separado (a diferencia del Proyecto antecedente) los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido y el cementerio privado.
En efecto, el Proyecto de 1998 designaba al derecho real nuevo "propiedades especiales", una de cuyas variantes la configuraban los conjuntos inmobiliarios, a los que se sujeta al régimen de la propiedad horizontal. Además, no se consagraba un esquema diferenciado para los cementerios privados, que quedaban sumidos en ese Proyecto en el régimen general de los conjuntos inmobiliarios.
También, se consagraban disposiciones propias para el tiempo compartido, al que se sujetaba al régimen de condominio con indivisión forzosa (art. 2030), criterio que tampoco es seguido por el Código Civil y Comercial.
En cuanto al derecho de superficie, cabe acotar que dicha institución fue repetidamente recogida en nuestro país en los Proyectos de 1987, 1993 y de 1998.
Por su parte la ley 25.509 introdujo la superficie forestal en forma limitada, es decir aplicada dentro del reducido marco del régimen de promoción forestal.
Actualmente admiten la superficie, entre otros países, Francia, España, Italia, Portugal, Bélgica, Alemania, Austria, Suiza, Japón, Bolivia, Perú, Cuba y los Códigos de Québec de 1991, de Holanda de 1992, el nuevo Código Civil brasileño, y el Código Civil catalán.
III. JURISPRUDENCIA
1. El reglamento de copropiedad de un consorcio es un conjunto de normas jurídicas obligatorias que regula las relaciones de sus integrantes y al que deben someterse como a la ley misma desde el momento de la suscripción o de la adquisición de la unidad en el caso de los sucesores particulares. Sus cláusulas deben interpretarse como un todo integral y a la luz del principio de buena fe atendiendo a lo que las partes entendieron o pudieron entender obrando con cuidado y previsión" (CNCiv., sala M, 2/6/2012, AP, 10/10345).
2. Toda vez que las cláusulas del Reglamento de Uso y Administración que faculta al administrador a adjudicarles a los usuarios del tiempo compartido el cumplimiento de obligaciones extraordinarias en forma intempestiva y sin la anuencia o ratificación de éstos resulta abusiva, corresponde disponer que el administrador no se encuentra facultado para imponer por sí expensas extraordinarias
(CNCom., sala B, 21/10/2009, AP, 1/700057330).
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LEY 26.994/14 CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO I. DISPOSICIONES GENERALES
CAPITULO 1. PRINCIPIOS COMUNES
Comentario de LILIAN N. GURFINKEL DEWENDY
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO I. DISPOSICIONES GENERALES
CAPITULO 1. PRINCIPIOS COMUNES
Comentario de LILIAN N. GURFINKEL DEWENDY
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Página 4402
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1. Introducción
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1. Introducción
En consonancia con lo prescripto por el art. 1884 CCyC, este precepto contiene la enumeración de los derechos reales que menta el Código Civil y Comercial de la Nación.
Si como acontece en cuanto a su contenido, la regulación es establecida solo por la ley, resulta obvio que es ella la que debe enumerar cuáles son los derechos de propiedad, so pena de describir el contenido de derechos reales que no nomina.
2. Interpretación
El precepto en comentario enumera los derechos reales. Sigue a tal fin un patrón que es el de consignarlos según el mayor número de potestades que concede.
En otras palabras, desde el dominio (art. 1941 CCyC) o derecho real que mayores potestades concede a su titular, hasta la prenda, que traduce según se verá al comentarla (art. 2219 CCyC) un derecho de garantía que puede o no otorgar la posesión de la cosa o bien.
A su vez, cada uno de los derechos tiene su propio contenido, el que se estructura bajo el esquema de “tipo” —de donde resulta el término “tipicidad”— para permitir hacer cumplir la premisa en cuya virtud cada derecho no puede tener otro contenido ni otorgar otras facultades más que las que el “tipo” concede. Pero como dijimos, se trata de una enumeración que tiene por reconocidos para este Código a los derechos que enuncia, aunque hay otros derechos reales comprendidos en distintos ordenamientos, como la hipoteca naval y la aeronáutica (leyes 20.094 y 17.285).
En comparación con la enumeración tradicional comprendida en la legislación anterior (art. 2503 del Código Civil —en adelante, CC—), la presente se destaca por incorporar otros derechos reales como la propiedad horizontal (art. 2037 CCyC), otrora dispuesta por ley especial; los conjuntos inmobiliarios (art. 2075 CCyC); el tiempo compartido (art. 2087 CCyC); el cementerio privado (art. 2103 CCyC) y la superficie (art. 2114 CCyC). De esta manera se da respuesta concreta a una antigua disputa sobre la necesidad o no de su regulación en el ámbito de los derechos reales, lo cual quedó contestada por el legislador al incorporar estas nuevas formas de propiedad de manera autónoma, sin fundirlas en moldes de antiguos derechos de propiedad conocidos.
A su vez, cada derecho real tiene su propia regulación. Más abajo, el CCyC da cuenta de ello al tratar cada uno de los derechos que se expresan en la nómina del artículo que se glosa. En líneas generales el dominio constituye el derecho real que más facultades concede a su titular en la cosa. Decimos “en la cosa” por cuanto las facultades —usar, gozar y disponer— resultan viables en tanto el objeto —la cosa— permita ejercitarlas. Lo contrario sería afirmar derechos contra las cosas, lo cual en rigor implica la posibilidad —en derecho— de reclamar a otro por ellas.
Las facultades que conceden los demás derechos reales son ejercidas por sus titulares de modo distinto. Así, tenemos al condominio, o derecho de varios, cada uno por una parte alícuota respecto de la cosa común. La propiedad horizontal, o el derecho de cada copropietario de un inmueble afectado al régimen de ese derecho real, que recae tanto sobre cosas, partes y sectores comunes como de las partes propias, haciendo del objeto un todo inescindible.
Los conjuntos inmobiliarios, o propiedad horizontal especial, que tienen por objeto distintos modelos de urbanizaciones en las que los propietarios de los terrenos donde estas se asientan participan de sectores, partes o cosas comunes que sirven para el servicio, la seguridad y la recreación de aquellos, sus familiares e invitados, pudiendo incluso atribuir la titularidad de una porción propia, la titularidad de una acción en el emprendimiento, que le permitirá a cada uno intervenir en cuestiones relativas a la reglamentación del derecho en comunidad. Es característico de este derecho la regulación especial que se le acuerda al muro de encerramiento o perimetral, y la posibilidad de que cada propietario lo sea también del suelo en el que se asienta la construcción concluida o no. El tiempo compartido se presenta con su característico uso alternado y sucesivo de una misma cosa.
El denominado “cementerio privado” conforma otra propiedad horizontal especial, con su correlativo derecho sobre las parcelas con destino de sepultura, en las que aparecen involucrados sectores que hacen a la funcionalidad del cementerio, con restricciones a las facultades de los propietarios.
La superficie concede, con múltiples destinos, la posibilidad de afectar el derecho a construir, plantar o sembrar, entre otros. Luego continúan los derechos reales de disfrute y de garantía ya reconocidos por la legislación anterior. En ese orden se encuentra el usufructo, que se trata de un derecho real que concede a su titular —el usufructuario— la potestad de usar y gozar la cosa, haciendo propios los frutos que de ella se obtengan, con la limitación de no alterar la sustancia del objeto en su ejercicio.
El derecho real de servidumbre, que concede al titular de un inmueble denominado “dominante” el derecho a ejercer ciertos derechos de disposición o uso respecto de otro predio, el “sirviente”, o bien a impedir que el titular de este último realice actos que bien podría realizar en el ejercicio de su derecho de propiedad si ella no existiera. Por último vemos a los derechos reales de garantía. Ello son la hipoteca, que afecta cosas inmuebles o la superficie superficiaria, las que permanecen en poder del constituyente de la garantía; y la prenda y la anticresis, que, en cambio, ponen al acreedor en posesión de la cosa dada en garantía. En todos los casos, estos derechos de garantía se constituyen en resguardo de un crédito del cual el titular de cualquiera de estos derechos será necesariamente el acreedor.
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Código Civil y Comercial de la Nación ComentadoTomo V
Libro Cuarto
Artículos 1882 a 2276
Página 35
excelente información
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