Como primera cuestión cabe aclarar que la manda: "Los derechos reales sólo pueden ser creados por la ley...", debe ser interpretada en el sentido de tipicidad, de número y reglamentación, pero su causa fuente es un hecho o un acto jurídico: la apropiación de una cosa, la edificación, el contrato, el testamento y además, en la mayoría de los derechos reales se requiere una causa eficiente : la tradición.
Es decir: la ley siempre interviene en la creación de esta categoría de derechos patrimoniales (tipicidad formal), sin dar lugar a la voluntad de los sujetos, por el contrario, la causa de los derechos reales, tanto fuente como eficiente , es siempre un acto voluntario de la persona; la ley interviene como fuente sólo en las escasas excepciones.
Tipicidad sustantiva
En segundo lugar el codificador, al adoptar el criterio del numerus clausus brinda más seguridad a los adquirentes y a los terceros, impidiendo a los particulares constituir derechos reales no enumerados por la ley o, dentro de los permitidos, introducir modificaciones a la regulación que de cada uno de ellos establece el Código en forma minuciosa.
Es decir que no sólo se excluye la voluntad individual en cuanto a creación se refiere, sino también en cuanto al marco regulatorio de cada uno de los derechos reales. Ello así por cuanto el legislador no sólo introduce el tipo de derecho real sino que además define los aspectos que lo singularizan: es a lo que alude el concepto de tipicidad sustantiva. Si los particulares no pueden modificar el contenido de los derechos reales reconocidos, ello quiere significar que ese contenido debe quedar prefijado normativamente.
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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO I. DISPOSICIONES GENERALES
PÁGINA 4400
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