El justo título para la prescripción adquisitiva es el que tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesión, revestido de las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado al efecto.
La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella.
Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la documentación y constancias registrales, así como el cumplimiento de los actos de verificación pertinente establecidos en el respectivo régimen especial.
I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
El art. 4010 del Cód. Civil conceptualizaba el justo título como aquel que, a pesar de provenir de una causa fuente hábil para transferir el derecho real (compraventa, permuta, donación), revestido de las formalidades del art. 1184, inc. 1º, carece de la capacidad del transmitente, es un acto que no emana del verdadero propietario y por ello es inoponible al verus dominus . La transmisión no es legítima porque la persona de la cual emana el título no era el verdadero propietario, es precisamente el vicio resultante de la ausencia de todo derecho de propiedad en el autor de la transmisión lo que la usucapión tiene por objeto cubrir (CCiv. y Com. Mar del Plata, sala 2ª, 6/5/1999, Lexis 14/94678).
La prescripción breve debe interpretarse en armonía con el art. 4009 que cierra el círculo haciendo suponer mala fe en el poseedor cuando su título presenta un defecto de forma. En la nota a dicho artículo queda completado el concepto:
"Son vicios visibles y extrínsecos, y nadie debe ignorar la ley sobre las formas esenciales de los actos jurídicos"; desconocer el defecto de forma configura un error de derecho y, por tanto, no excusable.
Fuente: Proyecto de Código Unificado de 1998, art. 1836.
II. COMENTARIO
1. Justo título
La norma mantiene el concepto de justo título ya establecido en el Código de Vélez: se trata de un acto jurídico que formal y sustancialmente sería eficaz para transmitir un derecho real, pero su otorgante no es capaz o no está legitimado para su realización.
En este aspecto se hace evidente la vinculación entre los contratos y los derechos reales puesto que el contrato sirve de título al derecho real que se adquiere en forma derivada por actos entre vivos, como sucede con la compraventa, permuta, cesión de derechos y acciones, donación y dación en pago para el caso del dominio.
El título, así concebido, debe emanar del titular del derecho real que se transmite, que a su vez tenga la capacidad suficiente para ello, según surge de la concordancia con el art. 1892, 6º párrafo.
Es decir: aún siendo posible la venta de inmuebles ajenos o parcialmente ajenos, ese contrato le resulta totalmente ajeno al propietario que se mantuvo apartado de la negociación. En tal caso la inoponibilidad se plantea como excepción cuando se pretende ejecutar un acto válido que carece de eficacia relativa frente a un sujeto determinado, en este caso el propietario.
En el supuesto que el inmueble hubiera sido entregado al comprador, aunque éste fuera de buena fe, el titular dominial tendría expedita la acción reivindicatoria a la cual el poseedor de buena fe podrá oponer como excepción la prescripción adquisitiva, si se hubiera cumplido el plazo legal. Mediante la prescripción se consolida la adquisición ya efectuada con justo título y buena fe poniendo al que la ha obtenido al abrigo de toda acción de reivindicación.
2. Buena fe
La ignorancia del poseedor debe basarse en un error de hecho, teniendo en cuenta que el error de derecho no es excusable.
La buena fe no consiste solamente en la creencia de la bondad de su derecho, sino que también el poseedor debe exhibir diligencia en su actuar. En materia inmobiliaria la registración es norma conforme lo dispone el art. 1893; teniendo en cuenta el fin de la publicidad registral y la posibilidad de acceder a la información contenida en los respectivos registros, no obra de buena fe el poseedor que no hubiera accedido a ellos, por cuanto todo adquirente cuidadoso debe enterarse tanto del estado de hecho cuanto de derecho del inmueble; siendo el registro público para todo aquel que tenga interés legítimo en conocer la condición jurídica del inmueble, si no toma los recaudos pertinentes ha actuado sin la debida diligencia y por ende no puede ser considerado de buena fe.
Otra de las cuestiones que se plantean a fin de calificar la buena o mala fe del poseedor a los fines de la prescripción breve es si debió cumplir con el requisito del estudio de títulos. Entendemos que el asiento registral por sí solo no es suficiente para justificar la buena fe de quien se prevale de él, en tanto el poseedor diligente hubiera podido conocer la disconformidad entre la realidad registral y la extrarregistral, de tal modo el estudio de títulos se convierte en elemento ineludible que, sumado a la persuasión de legitimidad de su derecho: justo título, apariencia de verosimilitud de ese título, permitirán presumir la existencia de buena fe en el poseedor.
De allí el acierto del último párrafo de la norma bajo análisis al establecer que "la buena fe requiere el examen previo de la documentación y constancias registrales", delimitando con toda claridad los parámetros para evaluar la buena fe necesaria para usucapir.
III. JURISPRUDENCIA
Para que la persuasión de legitimidad exista, es necesario que la posesión se tenga en virtud de un título apto para transmitir el derecho de propiedad, de usufructo o de uso. Es lo que se llama el justo título, tomada esta palabra en el sentido de causa generadora de un derecho (CCiv. y Com. Santiago del Estero, sala 2ª, 18/11/1998, Lexis Nº 19/722)
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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO I. DISPOSICIONES GENERALES
CAPITULO 2. ADQUISICIÓN, TRANSMISIÓN, EXTINCIÓN Y OPONIBILIDAD
Comentario de LILIAN N. GURFINKEL DEWENDY
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 1892. Título y modos suficientes.
Art. 1893. Inoponibilidad.
Art. 1894. Adquisición legal.
Art. 1895. Adquisición legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente.
Art. 1896. Prohibición de constitución judicial.
Art. 1897. Prescripción adquisitiva.
Art. 1898. Prescripción adquisitiva breve.
Art. 1899. Prescripción adquisitiva larga.
Art. 1900. Posesión exigible.
Art. 1901. Unión de posesiones.
Art. 1902. Justo título y buena fe.
Art. 1903. Comienzo de la posesión.
Art. 1904. Normas aplicables.
Art. 1905. Sentencia de prescripción adquisitiva.
Art. 1906. Transmisibilidad.
Art. 1907. Extinción.
Art. 1902. Justo título y buena fe. Página 4442
La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella.
Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la documentación y constancias registrales, así como el cumplimiento de los actos de verificación pertinente establecidos en el respectivo régimen especial.
I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
El art. 4010 del Cód. Civil conceptualizaba el justo título como aquel que, a pesar de provenir de una causa fuente hábil para transferir el derecho real (compraventa, permuta, donación), revestido de las formalidades del art. 1184, inc. 1º, carece de la capacidad del transmitente, es un acto que no emana del verdadero propietario y por ello es inoponible al verus dominus . La transmisión no es legítima porque la persona de la cual emana el título no era el verdadero propietario, es precisamente el vicio resultante de la ausencia de todo derecho de propiedad en el autor de la transmisión lo que la usucapión tiene por objeto cubrir (CCiv. y Com. Mar del Plata, sala 2ª, 6/5/1999, Lexis 14/94678).
La prescripción breve debe interpretarse en armonía con el art. 4009 que cierra el círculo haciendo suponer mala fe en el poseedor cuando su título presenta un defecto de forma. En la nota a dicho artículo queda completado el concepto:
"Son vicios visibles y extrínsecos, y nadie debe ignorar la ley sobre las formas esenciales de los actos jurídicos"; desconocer el defecto de forma configura un error de derecho y, por tanto, no excusable.
Fuente: Proyecto de Código Unificado de 1998, art. 1836.
II. COMENTARIO
1. Justo título
La norma mantiene el concepto de justo título ya establecido en el Código de Vélez: se trata de un acto jurídico que formal y sustancialmente sería eficaz para transmitir un derecho real, pero su otorgante no es capaz o no está legitimado para su realización.
En este aspecto se hace evidente la vinculación entre los contratos y los derechos reales puesto que el contrato sirve de título al derecho real que se adquiere en forma derivada por actos entre vivos, como sucede con la compraventa, permuta, cesión de derechos y acciones, donación y dación en pago para el caso del dominio.
El título, así concebido, debe emanar del titular del derecho real que se transmite, que a su vez tenga la capacidad suficiente para ello, según surge de la concordancia con el art. 1892, 6º párrafo.
Es decir: aún siendo posible la venta de inmuebles ajenos o parcialmente ajenos, ese contrato le resulta totalmente ajeno al propietario que se mantuvo apartado de la negociación. En tal caso la inoponibilidad se plantea como excepción cuando se pretende ejecutar un acto válido que carece de eficacia relativa frente a un sujeto determinado, en este caso el propietario.
En el supuesto que el inmueble hubiera sido entregado al comprador, aunque éste fuera de buena fe, el titular dominial tendría expedita la acción reivindicatoria a la cual el poseedor de buena fe podrá oponer como excepción la prescripción adquisitiva, si se hubiera cumplido el plazo legal. Mediante la prescripción se consolida la adquisición ya efectuada con justo título y buena fe poniendo al que la ha obtenido al abrigo de toda acción de reivindicación.
2. Buena fe
La ignorancia del poseedor debe basarse en un error de hecho, teniendo en cuenta que el error de derecho no es excusable.
La buena fe no consiste solamente en la creencia de la bondad de su derecho, sino que también el poseedor debe exhibir diligencia en su actuar. En materia inmobiliaria la registración es norma conforme lo dispone el art. 1893; teniendo en cuenta el fin de la publicidad registral y la posibilidad de acceder a la información contenida en los respectivos registros, no obra de buena fe el poseedor que no hubiera accedido a ellos, por cuanto todo adquirente cuidadoso debe enterarse tanto del estado de hecho cuanto de derecho del inmueble; siendo el registro público para todo aquel que tenga interés legítimo en conocer la condición jurídica del inmueble, si no toma los recaudos pertinentes ha actuado sin la debida diligencia y por ende no puede ser considerado de buena fe.
Otra de las cuestiones que se plantean a fin de calificar la buena o mala fe del poseedor a los fines de la prescripción breve es si debió cumplir con el requisito del estudio de títulos. Entendemos que el asiento registral por sí solo no es suficiente para justificar la buena fe de quien se prevale de él, en tanto el poseedor diligente hubiera podido conocer la disconformidad entre la realidad registral y la extrarregistral, de tal modo el estudio de títulos se convierte en elemento ineludible que, sumado a la persuasión de legitimidad de su derecho: justo título, apariencia de verosimilitud de ese título, permitirán presumir la existencia de buena fe en el poseedor.
De allí el acierto del último párrafo de la norma bajo análisis al establecer que "la buena fe requiere el examen previo de la documentación y constancias registrales", delimitando con toda claridad los parámetros para evaluar la buena fe necesaria para usucapir.
III. JURISPRUDENCIA
Para que la persuasión de legitimidad exista, es necesario que la posesión se tenga en virtud de un título apto para transmitir el derecho de propiedad, de usufructo o de uso. Es lo que se llama el justo título, tomada esta palabra en el sentido de causa generadora de un derecho (CCiv. y Com. Santiago del Estero, sala 2ª, 18/11/1998, Lexis Nº 19/722)
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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO I. DISPOSICIONES GENERALES
CAPITULO 2. ADQUISICIÓN, TRANSMISIÓN, EXTINCIÓN Y OPONIBILIDAD
Comentario de LILIAN N. GURFINKEL DEWENDY
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 1892. Título y modos suficientes.
Art. 1893. Inoponibilidad.
Art. 1894. Adquisición legal.
Art. 1895. Adquisición legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente.
Art. 1896. Prohibición de constitución judicial.
Art. 1897. Prescripción adquisitiva.
Art. 1898. Prescripción adquisitiva breve.
Art. 1899. Prescripción adquisitiva larga.
Art. 1900. Posesión exigible.
Art. 1901. Unión de posesiones.
Art. 1902. Justo título y buena fe.
Art. 1903. Comienzo de la posesión.
Art. 1904. Normas aplicables.
Art. 1905. Sentencia de prescripción adquisitiva.
Art. 1906. Transmisibilidad.
Art. 1907. Extinción.
Art. 1902. Justo título y buena fe. Página 4442
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