Titulo Suficiente:
Antes de definir al título suficiente, nos referiremos a algunas acepciones de la palabra título.
Un primer sentido es título como negocio jurídico, como acto jurídico, es decir como causa de adquisición, modificación o extinción de derechos reales.
Titulo es el hecho (art. 896 del Cod. Civ. de Vélez) o acto jurídico (art.944 C.C. V).
Es el título-causa.
Otra acepción de la palabra Título es como título Documento. Es decir el documento en que se encuentra “volcado” el título causa. Es por ejemplo la Escritura Pública, un instrumento privado o la Sentencia de un Juez. Es un documento, el papel donde está redactado el negocio jurídico, donde está redactado por ejemplo el contrato de donación. Como un recipiente contiene el líquido, así el titulo documento contiene al título causa.
Ese Título es suficiente cuando reúna dos requisitos:
1. El acto jurídico tiene que tener por finalidad transmitir de un derecho real. Por ejemplo, la Compra Venta es un acto jurídico que tiene la finalidad de transmitir el derecho real de dominio sobre la cosa vendida; la locación por el contrario no, sólo tiene la finalidad conceder el uso y goce de la cosa.
2. Ese acto tiene que estar revestido de las formalidades exigidas por la ley para ese fin. La ley impone a determinados actos jurídicos distintas formalidades, requisitos. Así, para una compra venta de inmuebles el Código Civil exige que la misma se realice por Escritura Pública (art 1184 inc. 1), esa es la formalidad impuesta por la ley. Si no se hace por Escritura y se hace en instrumento privado (boleto de Compra Venta), el contrato no transmitirá el domino sobre ese inmueble, sino que valdrá como contrato en que las partes (vendedor y comprador) se obligan a firmar la escritura (art 1185 Cod. Civ.).
Por eso, la compra venta de inmuebles es un contrato con una forma solemne relativa.
Es solemne porque la ley le impone una forma (la escritura pública), pero esa solemnidad es relativa, porque si no se cumple, el contrato tiene un efecto distinto al buscado por las partes al contratar (que en la compra venta es adquirir el dominio sobre el inmueble), y ese efecto distinto es que genera la obligación de otorgar la escritura.
Distinto es el caso del contrato de Donación de inmuebles. A éste la ley le impone una forma solemne absoluta, y esa forma es la escritura pública. Si se hace la donación por instrumento privado no produce ningún efecto, porque el Código Civil de Vélez en el art. 1810 dice “deben ser hechas ante escribano público, en la forma ordinaria de los contratos, bajo pena de nulidad: las donaciones de bienes inmuebles”
Después de analizar los dos requisitos que tiene que tener el acto jurídico (titulo causa) para ser título suficiente, podemos decir que:
Título Suficiente “es un acto jurídico que tenga la finalidad de transmitir un derecho real propio del disponente capaz y formalizado conforme los requisitos legales para alcanzar el fin previsto.” (disponente es el que enajena su derecho, por ejemplo el vendedor, el donante, es decir el que transmite)
Modo Suficiente:
El modo es la entrega de la cosa, es la tradición.
Hay tradición cuando una de las partes entrega voluntariamente una cosa, y la otra voluntariamente la recibe. (Arts. 2377 C.C.)
“Todos los derechos reales que una persona transmite por contrato a otra, sólo pasan al adquirente de esos derechos por la tradición” (art. 3265 C.C.)
Para que esa tradición pueda dar lugar a la transmisión del derecho real debe reunir tres condiciones:
1. Debe ser hecha por el propietario de la cosa.
2. Las partes (el que transmite y el que recibe) deben tener capacidad legal necesaria.
3. La tradición debe ser por título suficiente para transmitir el dominio de la cosa (art 2378 primera parte).
Esto quiere decir que debe haber un título suficiente (analizado en el punto anterior) que justifique la tradición, la entrega de la cosa.
Por ejemplo, el vendedor de un inmueble entrega al comprador la cosa vendida, el titulo es suficiente (compra venta celebrada en Escritura Pública), esa entrega que hace el vendedor, esa tradición de la cosa será modo suficiente para transmitir el dominio.
En cambio si el dueño de una casa la alquila, esa entrega de la casa que hace el dueño al inquilino no será modo suficiente para transmitir el dominio, porque aunque hay entrega de la cosa, la misma no es por título suficiente; el contrato de alquiler es un acto jurídico (contrato), pero no tiene la finalidad de transmitir derechos reales sobre el inmueble, la entrega que hace el dueño es lógica porque el inquilino celebró el contrato de alquiler para usar la cosa.
No hay modo suficiente porque el título (contrato de alquiler) no es título suficiente para transmitir el dominio. Si el título es suficiente, el modo será suficiente.
Además de estas tres condiciones es necesario aclarar que la tradición exige actos materiales (construir, cultivar, deslindar, reparar, ocupar, etc.), no basta la declaración de las partes de que realizan la entrega, es necesario que, en el ejemplo anterior, el vendedor efectivamente entregue la cosa y que el comprador realice actos posesorios para que haya tradición (art.2378).
La manifestación del que transmite (que en el acto traditivo se llama tradens) vale sólo como manifestación de su consentimiento para que el que recibe (que se llama accipiens) tome la posesión de la cosa y entre a ocupar el bien, pero éste debe efectuar realmente actos posesorios para que la tradición se juzgue operada.
Entonces, es necesario:
1. Un acto jurídico que tenga la finalidad de transmitir un derecho real sobre una cosa, celebrado entre el dueño de la cosa (disponente) y otra persona X (adquirente).
2. La tradición de la cosa, la entrega por parte del dueño de esa cosa a esa otra persona, el adquirente. A partir de ese momento, nace el derecho real de dominio sobre la cosa transmitida en cabeza del adquirente.
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