Art. 244. Afectación. Puede afectarse al régimen previsto en este Capítulo, un inmueble destinado a vivienda, por su totalidad o hasta una parte de su valor.
Esta protección no excluye la concedida por otras disposiciones legales.
La afectación se inscribe en el registro de la propiedad inmueble según las formas previstas en las reglas locales, y la prioridad temporal se rige por las normas contenidas en la ley nacional del registro inmobiliario.
No puede afectarse más de un inmueble. Si alguien resulta ser propietario único de dos o más inmuebles afectados, debe optar por la subsistencia de uno solo en ese carácter dentro del plazo que fije la autoridad de aplicación, bajo apercibimiento de considerarse afectado el constituido en primer término.
I. Relación con el Código Civil. Fuentes del nuevo texto
Todo este capítulo es nuevo y no tiene correlato con el Código Civil, aunque sí con el régimen de bien de familia regulado por la ley 14.394, al cual sustituye.
Lo expuesto por los autores del anteproyecto en los fundamentos constituye un perfecto resumen de las novedades que este capítulo importa: "El derecho de acceso a la vivienda es un derecho humano reconocido en diversos tratados internacionales. Esto justifica que se dedique un Capítulo especial para la vivienda; el régimen proyectado sustituye al del bien de familia de la ley 14.394.
Las modificaciones son importantes, en tanto: (a) se autoriza la constitución del bien de familia a favor del titular del dominio sin familia, atendiendo a la situación, cada vez más frecuente, de la persona que vive sola; se permite que el bien de familia sea constituido por todos los condóminos, aunque no sean parientes ni cónyuges; (b) la afectación también puede ser decidida por el juez, a petición de parte, en la resolución que atribuye la vivienda en el juicio de divorcio o en el que resuelve las cuestiones relativas a la conclusión de la convivencia, si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida; c) se amplía la lista de los beneficiarios al conviviente; (d) se prevé expresamente la subrogación real, reclamada por la doctrina y recogida en diversos pronunciamientos judiciales, que permite adquirir una nueva vivienda y mantener la afectación, así como extender la protección a la indemnización que provenga del seguro o de la expropiación; (e) se resuelven problemas discutidos en la doctrina, los cuales son: la situación de la quiebra, adoptándose el criterio según el cual el activo liquidado pertenece sólo a los acreedores anteriores a la afectación, y si hay remanente se entrega al propietario; la admisión de la retroprioridad registral, en tanto se remite a las normas de la ley registral que así lo autorizan; la inoponibilidad a los créditos por expensas en la propiedad horizontal y a los créditos alimentarios, etcétera".
Fuentes: Proyecto de Código Civil de la República Argentina Unificado con el Código de Comercio (1998), art. 233.
II. Comentario
1. Antecedentes
La institución que analizamos tuvo su origen en el "homestead" norteamericano; "home" significa casa y "stead", sitio o lugar. Se trata así del lugar de residencia, el hogar. Nació con la ley del Estado de Texas, promulgada el 26 de enero de 1839. Esta norma fue dictada a raíz de los desastres que produjo la profunda crisis económica que afectó al país durante los años 1837 y 1838. Las penurias económicas hicieron que numerosos ciudadanos migraran al Estado de Texas buscando rehacer sus patrimonios bajo el amparo de una ley que los librara de las posibles ejecuciones inmobiliarias que provocarían las deudas que contraían a tales efectos. Posteriormente, otros Estados locales dictaron normas similares, como aconteció en Wiscosin en 1849, Nueva York y Michigan en 1850. Luego de la guerra de la secesión, se terminó de recepcionar la implementación del homestead en las restantes legislaturas estaduales. En el ámbito federal se materializó mediante el Estatuto de 1862.
Su característica fundamental es la combinación de la inembargabilidad y de la inejecutabilidad de determinados inmuebles. Por su intermedio se buscó obtener la inviolabilidad económica del hogar familiar, con sus pertenencias e instrumentos de trabajo, declarándolo libre de todo embargo o secuestro. Respondía a un criterio eminentemente cristiano, moral y humanitario de amparar eficazmente, dentro de las actuales condiciones de la propiedad, no sólo la protección de los elementos de trabajo del deudor, sino también la inviolabilidad de la vivienda en que cada familia residía.
En el homestead act, creado legislativamente el 20 de mayo de 1962, se concedía al nativo mayor de edad o al ciudadano por opción el derecho de ocupar 160 acres de terreno público inculto, los que le pertenecerían en propiedad por cinco años, para explotarlos personalmente. Durante ese tiempo, aquéllos no podían ser gravados o hipotecados y una vez transcurrido el plazo, pasaban a su dominio pleno.
Por otro lado estaba el homestead exemption , que era de derecho privado y que pertenecía jurisdiccionalmente a la legislación privativa de cada Estado.
Este último tenía por objeto proteger el hogar y la propiedad.
Las leyes estaduales exigían algunas condiciones para que puedan invocarse los beneficios del homestead . Ante todo, era necesario ser jefe o cabeza de familia, tener sobre el inmueble un derecho efectivo y ocupar realmente el inmueble.
La inejecutabilidad no era absoluta; así, los créditos privilegiados y las hipotecas constituidas antes del registro eran ejecutables, como así también los constituidos posteriormente que hubieran cumplido los recaudos legales consistentes en obtener el asentimiento de la esposa. Podían también ejecutarse sobre el homestead los impuestos de distinta naturaleza, las deudas por mejoras introducidas al inmueble y los salarios de los obreros que trabajaron en ella (Cifuentes).
En nuestro país, mucho tiempo antes de la consagración constitucional del bien de familia, se han dictado diversas normas que instituyeron regímenes para la defensa y expansión del patrimonio inmobiliario de la familia y que, a pesar de su derogación expresa o implícita por otras que las sucedieron en el tiempo, son los antecedentes legislativos que precedieron al sistema en comentario.
Ha sido en los regímenes agrarios donde por primera vez nuestra legislación vinculó la propiedad con la familia. Así, se dictaron —entre otras— numerosas leyes de arrendamientos rurales que impusieron la indivisibilidad en la explotación por continuación del contrato de arrendamiento o aparcería rural en caso de muerte o de imposibilidad física del primitivo locatario o aparcero (ley 13.246 según reforma del decreto-ley 2188 del año 1957). Para los adquirentes de inmuebles que hubieran estado sometidos a las leyes de prórroga de arrendamientos y aparcerías rurales se creó un régimen particular que estableció la indisponibilidad, la explotación directa y la indivisibilidad hereditaria de los predios (ley 14.451).
Por otro lado y siguiendo el ejemplo del derecho francés, se sancionó en nuestra Nación la ley 9677 de Casas Baratas el 27 de septiembre de 1915. La Comisión Nacional de Casas Baratas creada por dicha ley tenía la función de dirigir, fomentar y controlar la construcción de casas higiénicas y económicas en la Capital Federal y territorios nacionales, destinadas a ser vendidas o alquiladas a jornaleros o empleados de bajos sueldos con familia, a quienes se los eximía del pago de la contribución territorial por el término de diez años y se los favorecía con un régimen sucesorio especial consistente en el derecho del cónyuge sobreviviente a no ser obligado por los otros herederos a la división de la propiedad.
La ley no establecía la inembargabilidad.
Casi simultáneamente el Congreso Nacional sancionó la ley 10.284 de "lote de hogar", que presentaba ya todos los caracteres de la legislación del homestead o bien de familia, combinados con normas de donación de tierras vacantes del Estado. Sin embargo ha tenido una reducida vigencia en virtud de que no ha sido reglamentada y de que el tope máximo de diez mil pesos que establecía la ley resultó demasiado estrecho a la luz del proceso inflacionario argentino.
En agosto de 1940 se sancionó la ley 12.636 que creó el Consejo Agrario Nacional para fomentar la población en el interior del país, la racionalización de las explotaciones rurales, la subdivisión de la tierra y la estabilización de la población rural, privilegiándose para la venta de los predios a las personas que tenían familia apta para colaborar con el trabajo rural. Esta ley consagró algunos de los caracteres del bien de familia: la indisponibilidad relativa, la obligación de residir en el predio con la familia y trabajarlo directamente, la singularidad de la unidad económica para cada persona y sus familiares, la exoneración impositiva, la inembargabilidad y el régimen sucesorio especial.
Años más tarde, la ley 13.995 sancionada el 29 de septiembre de 1950 sometía a su imperio todas las tierras de propiedad fiscal nacional, determinándose la división de la tierra fiscal rural en predios que constituyesen las llamadas "unidades económicas de explotación", entendiéndose por tales los que por su superficie, calidad de la tierra, ubicación, mejoras y demás condiciones de explotación, permitieran con el trabajo satisfacer las necesidades básicas de una familia rural. Las tierras así constituidas eran inembargables, inejecutables y no podían ser alteradas sin intervención del Estado, es decir que eran relativamente indisponibles. Esta norma fue derogada por la ley 14.392 del año 1955 que tuvo por finalidad llevar adelante la colonización y para ello no se apartó de los lineamientos trazados por las leyes anteriores, ya que también dispuso la división de la tierra en "unidades económicas de explotación", determinó la inembargabilidad e inejecutabilidad del dominio de los predios de colonización, la indivisibilidad de la unidad económica por actos entre vivos, restringiéndose además la disponibilidad ya que no podían constituirse derechos reales sin el consentimiento del Banco de la Nación Argentina.
El régimen instaurado se vio modificado sustancialmente al año siguiente por el decreto-ley 14.577, que provocó que la transmisión por causa de muerte de los predios rurales adquiridos al Estado se sujete al régimen común de herencia y partición del Código Civil; el derecho de persecución, embargo y ejecución de los acreedores del propietario quedó también sometido al derecho común, salvo las limitaciones que pudieran desprenderse de normas contenidas en otros cuerpos legales.
Posteriormente se sancionó la ley 14.394, que en sus arts. 34 a 50 regula el régimen del "bien de familia" y constituye el antecedente inmediato a los artículos del Código Civil y Comercial cuyo comentario aquí iniciamos. Las diferencias entre ese sistema y el actual las iremos desarrollando a medida que comentamos los distintos artículos que componen este capítulo, aunque los fundamentos precedentemente transcriptos del anteproyecto constituyen un excelente resumen.
2. Ampliación de la protección
Fácil es observar que el sistema de la ley 14.394 respondía básicamente al esquema histórico que acabamos de describir. El régimen regulado a partir del art. 244 del Código Civil y Comercial tiene un horizonte marcadamente más amplio. En aquel sistema sólo tenía protección la familia y no la persona individual, situación que se corrige en el actual sistema donde toda persona, aunque viva sola, tiene su amparo. Ello constituye un avance significativo porque no hay ninguna razón aceptable que justifique que se proteja la vivienda de quien tiene familia y no la de quien no la posee.
3. Objeto
Esta norma dispone que puede ser objeto de afectación un inmueble destinado a vivienda "por su totalidad o hasta una parte de su valor". Esta es otra novedad importante, puesto que en el sistema de la ley 14.394 no era posible afectar una parte del inmueble. Sólo se lo podía vincular en su totalidad; y si superaba el valor máximo de afectación, entonces no había protección posible. De ello se colige la importancia de la nueva normativa, desde que permite una protección parcial a quien posee un inmueble de gran valor, lo que por un lado asegura la vivienda —objetivo primordial de la normativa en análisis— y por otro evita el abuso que significa proteger la vida lujosa del deudor mientras su acreedor no puede cobrar lo que le es legítimamente debido.
Al igual que en el sistema anterior, no puede afectarse más de un inmueble. Se determina que si alguien es propietario único de dos o más inmuebles afectados, debe optar por la subsistencia de uno solo dentro del plazo que fije la autoridad de aplicación, so pena de considerar afectado el constituido en primer término, lo que es acorde a lo dispuesto en el art. 45 de la ley 14.394.
Este régimen protectivo no excluye el previsto en otras leyes.
4. Instrumentación
La afectación se inscribe en el registro de la propiedad Inmueble, como no podía ser de otra manera para su adecuada publicidad, según las formas previstas en las reglas locales.
Se determina que la prioridad temporal de la afectación se rige por las normas contenidas en la ley nacional del registro inmobiliario, lo que implica una mejora del sistema del art. 35 de la ley 14.394 que daba efecto a la constitución "desde su inscripción en el Registro Inmobiliario correspondiente". De esta manera se permite la retroactividad de la registración a través del sistema de reserva de prioridad regulado en la ley 17.801.
III. Jurisprudencia
El carácter novedoso de esta disposición impide que se considere vigente la jurisprudencia formada bajo el amparo de la ley 14.394.
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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO PRIMERO. PARTE GENERAL
TITULO III. BIENES
CAPITULO 3. VIVIENDA
Comentario de Leopoldo L. PERALTA MARISCAL
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014.
Art. 244. Afectación.
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