Art. 254. Honorarios. Si a solicitud de los interesados, en los trámites de constitución
intervienen profesionales, sus honorarios no pueden exceder en conjunto
el uno por ciento de la valuación fiscal.
En los juicios referentes a la transmisión hereditaria de la vivienda afectada y
en los concursos preventivos y quiebras, los honorarios no pueden exceder del
tres por ciento de la valuación fiscal.
I. Relación con el Código Civil. Fuentes del nuevo texto
Esta temática no estaba regulada en el Código Civil.
Fuentes: Proyecto de Código Civil de la República Argentina Unificado con el
Código de Comercio (1998), art. 244.
II. Comentario
1. Honorarios aplicables si intervienen profesionales en la constitución
No obstante lo señalado al comentar el artículo anterior, puede ocurrir que
quien pretende afectar un inmueble deseare la intervención de profesionales
para su asesoramiento, como podría ser la de abogados y escribanos. En este
caso, y continuando con la tónica establecida en el artículo anterior, determina
el Código que los honorarios de los profesionales intervinientes no podrán superar,
en conjunto, el uno por ciento de la valuación fiscal del inmueble para el
pago de la contribución territorial.
Cabe tener en cuenta, no obstante, que la fijación del límite arancelario se aplica
únicamente para la regulación de honorarios profesionales devengados por
las tareas realizadas en sede administrativa (Registro de la Propiedad) y no
judicial; en ésta rigen los aranceles establecidos para cada profesión, excepto
en el caso específicamente previsto en este artículo (juicios referentes a la
transmisión hereditaria de la vivienda afectada y concursos preventivos y quiebras),
donde se fija como máximo el 3% de la valuación fiscal, punto sobre el
que volveremos enseguida.
Aunque esta norma parece referirse exclusivamente a la intervención de los
profesionales en el acto de constitución e inscripción, la limitación debe aplicarse
también en caso de decidirse la desafectación o una modificación, como se
daría en el supuesto de inclusión de nuevos beneficiarios o en el de exclusión
de alguno de los designados en el acto originario de afectación (Areán). Una
solución distinta no se condice con los fines tenidos en mira por el legislador.
2. Honorarios en juicio sucesorio, concurso y quiebra
En su segundo apartado, este artículo determina que en caso de efectuarse
una transmisión hereditaria del inmueble afectado, los honorarios de los profesionales
intervinientes en la sucesión no pueden superar el tres por ciento de la
valuación fiscal.
Dentro de ese tope máximo, la regulación debe practicarse de acuerdo a los
principios generales aplicables a los demás bienes.
Hasta aquí, la normativa es idéntica al art. 48 de la ley 14.394, pero como novedad
se agrega ahora que esa limitación alcanza también a los profesionales
intervinientes en los concursos y quiebras.
Ante el expreso imperativo legal, no podrá pretenderse que la regulación se
practique teniendo en cuenta el valor real del inmueble, deviniendo imperioso
ajustarse al monto resultante de la valuación fiscal. Por tal razón, no es pertinente
la tasación del inmueble a los fines regulatorios, aun cuando genéricamente
así lo prevean los ordenamientos locales.
Carece de solución legal el supuesto en que inmediatamente después de fallecido
el causante, los herederos procedieren a la desafectación del inmueble.
Teniendo en cuenta que la finalidad de la ley es la protección de la vivienda,
estimamos que en este caso la regulación podrá efectuarse dentro de la escala
legal ordinaria establecida en cada jurisdicción porque, aun cuando es cierto
que la transmisión se produjo en el momento mismo del fallecimiento del causante,
ante la inmediata desafectación por parte de los herederos se desvanece
la intención tuitiva de la ley .
El límite no alcanza solamente a los abogados, sino a todos los profesionales
intervinientes en el proceso: los peritos y el síndico del concurso o quiebra deberán
soportar también la merma dispuesta en este artículo.
Los topes máximos aquí establecidos pueden entrar en conflicto con los mínimos
regulatorios establecidos en la ley de concursos y ello sucederá necesariamente
si el afectado es el único bien que integra el patrimonio del deudor. En
este supuesto, por aplicación del principio interpretativo que indica que la ley
especial prevalece sobre la general, debe estarse a los topes establecidos en
este Código.
III. Jurisprudencia
La limitación en la cuantía de los honorarios debe aplicarse de oficio (CNCiv.,
sala B, 26/6/89, JA 1990-I-338).
Si los herederos convienen con el abogado un honorario superior al prescripto
por el art. 48, ley 14.394, dicha renuncia es ineficaz, al estar en juego el orden
público (CNCiv., sala D, 30/12/1970).
En caso de que intervengan varios abogados en la tramitación del sucesorio, la
limitación de 3% rige para todos ellos, manteniéndose los porcentajes que
hubieran correspondido por la ley de arancel respecto a la totalidad que surge
de aplicar la tasa fijada por el art. 48, ley 14.394, sobre la valuación fiscal
(CNCiv., sala 1ª, 19/8/1993, LA LEY, 1994-A, 181).
No es arbitraria la sentencia que dispone que el art. 48, ley 14.394, establece
una limitación al honorario que se incorpora al patrimonio del heredero beneficiario,
tornando carente de interés la pretensión de los profesionales de obtener
la desafectación del inmueble (CSJN, 3/10/1983, Fallos: 305:1645).
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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO PRIMERO. PARTE GENERAL
TITULO III. BIENES
CAPITULO 3. VIVIENDA
Comentario de Leopoldo L. PERALTA MARISCAL
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014.
Art. 254. Honorarios.
Página 614
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