La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley.
I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
El Código Civil de Vélez, en su Sección Tercera, trata "De la adquisición y pérdida de los derechos reales y personales por el transcurso del tiempo", comenzando con el art. 3947 que conceptúa la prescripción como "un medio de adquirir un derecho, o de libertarse de una obligación por el transcurso del tiempo". En los dos artículos siguientes caracteriza la prescripción adquisitiva y la prescripción liberatoria. Con relación a la primera, que es el objeto de nuestro interés, define: "La prescripción para adquirir, es un derecho por el cual el poseedor de una cosa inmueble, adquiere la propiedad de ella por la continuación de la posesión, durante el tiempo fijado por la ley", plazos éstos fijados en los arts. 3999 y 4015.
Es decir que, metodológicamente, si bien en el art. 2524 del Cód. Civil se enumera la prescripción (inc. 7º) como una de las formas de adquisición del dominio, no ha merecido allí tratamiento legislativo sino que remite a la Sección Tercera ya mencionada. Esta metodología es parcialmente mantenida en la Ley de Unificación de la Legislación Civil y Comercial de la Nación de 1987.
Fuente: Proyecto de Código Unificado de 1998, art. 1831.
II. COMENTARIO
El Cód. Civ. y Com., al igual que el Proyecto de Código Civil Unificado de 1998, si bien dedica el Libro Sexto a las "Disposiciones comunes a los derechos personales y reales" y trata allí las reglas generales de la prescripción, las disposiciones procesales, la prescripción extintiva y la caducidad de derechos y acciones, reserva la regulación de la prescripción adquisitiva para su desarrollo en la parte general de los derechos reales, cuando trata la adquisición, transmisión y extinción de ellos, comenzando precisamente con el art. 1897.
Más adelante, en el art. 1904, decreta aplicables, en lo pertinente, las normas contenidas en el Libro I del Título Sexto a las cuestiones referidas a la prescripción adquisitiva.
A pesar que en teoría es posible adquirir por prescripción cualquiera de los derechos reales que se ejercen por la posesión, en los juicios de usucapión lo más frecuente es que el poseedor pretenda adquirir el dominio; ello se debe a que los actos posesorios de un usufructuario, o de un usuario, son muy similares a los del dueño y —por tanto— luego de veinte años de poseer el bien, es muy poco probable que el actor se autolimite y manifieste que sólo tenía ánimo de "usufructuario", o de "usuario"... En cambio, no suele haber lugar a confusión cuando el actor aduce que ha adquirido por prescripción una servidumbre predial continua y aparente, porque los actos que exteriorizan esas servidumbres son muy distintos a los actos posesorios propios del dominio, por lo que — en tales casos— el actor limitará su pretensión a la adquisición de la servidumbre (Moisset de Espanés).
No sólo se mantiene esta forma de adquisición de los derechos reales sino también las dos formas legisladas en el Código anterior: la prescripción breve y la prescripción adquisitiva larga, que son receptadas en los artículos siguientes.
Cabe sin embargo la siguiente observación: no se ha subsanado la discusión doctrinal respecto del carácter originario o derivado de la adquisición por prescripción.
Cuando el derecho real se adquiere por prescripción se mantienen las servidumbres y los gravámenes que pesan sobre la cosa poseída por el término y en las condiciones legales; esta circunstancia permitiría afirmar, a priori , que se trata de una adquisición derivada por cuanto el nuevo propietario debe respetar los derechos constituidos por el anterior dueño. Sin embargo, la desvinculación entre el adquirente por usucapión y el anterior propietario le impide esgrimir en su favor las defensas que incumben al antiguo dueño; su título se funda únicamente en la posesión durante el tiempo que marca la ley, en el caso se está en presencia de una adquisición originaria (Lafaille)
En esta misma postura Borda fundamenta el carácter de adquisición originaria de la usucapión en el hecho que el actual poseedor no recibe el derecho de su antecesor, criterio que hace extensivo al supuesto de prescripción breve por cuanto, aunque en este caso existe un justo título, éste no es el título suficiente para una adquisición derivada sino sólo la prueba de la buena fe del prescribiente.
El art. 1830 del Proyecto de 1998 (que fue suprimido en el Cód. Civ. y Com.) incluía la prescripción adquisitiva entre las adquisiciones originarias, señalando que éstas sólo requieren modo suficiente, en los siguientes términos: "Adquisiciones originarias. Las adquisiciones originarias sólo requieren modo suficiente. Son modos suficientes, la prescripción adquisitiva...".
III. JURISPRUDENCIA
1. El instituto de la usucapión, al consistir en uno de los modos de adquirir y, si se quiere, de perder el dominio, encuentra su fundamento en el interés social con una finalidad que afecta de un modo indudable al orden público. Es por ello, que por ejemplo, aun ante hipótesis de allanamiento total del titular registral, existe obligación de los tribunales de verificar el cumplimiento de todos los extremos legales e incluso fácticos —estos últimos en algunos casos— aun de oficio, estando debilitados por dicha circunstancia ciertos principios procesales de los cuales se nutre el derecho civil, tales como el dispositivo; el de adquisición; el de preclusión, etc. (ST Santiago del Estero, 7/9/2009, Lexis Nº 19/20271).
2. La adquisición por usucapión se basa en dos hechos fundamentales: la posesión de la cosa por parte de quien no es su dueño y la duración de esa posesión por un cierto tiempo (CNCiv., sala D, 10/12/2009, Lexis Nº 1/70058910-1).
I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
El Código Civil de Vélez, en su Sección Tercera, trata "De la adquisición y pérdida de los derechos reales y personales por el transcurso del tiempo", comenzando con el art. 3947 que conceptúa la prescripción como "un medio de adquirir un derecho, o de libertarse de una obligación por el transcurso del tiempo". En los dos artículos siguientes caracteriza la prescripción adquisitiva y la prescripción liberatoria. Con relación a la primera, que es el objeto de nuestro interés, define: "La prescripción para adquirir, es un derecho por el cual el poseedor de una cosa inmueble, adquiere la propiedad de ella por la continuación de la posesión, durante el tiempo fijado por la ley", plazos éstos fijados en los arts. 3999 y 4015.
Es decir que, metodológicamente, si bien en el art. 2524 del Cód. Civil se enumera la prescripción (inc. 7º) como una de las formas de adquisición del dominio, no ha merecido allí tratamiento legislativo sino que remite a la Sección Tercera ya mencionada. Esta metodología es parcialmente mantenida en la Ley de Unificación de la Legislación Civil y Comercial de la Nación de 1987.
Fuente: Proyecto de Código Unificado de 1998, art. 1831.
II. COMENTARIO
El Cód. Civ. y Com., al igual que el Proyecto de Código Civil Unificado de 1998, si bien dedica el Libro Sexto a las "Disposiciones comunes a los derechos personales y reales" y trata allí las reglas generales de la prescripción, las disposiciones procesales, la prescripción extintiva y la caducidad de derechos y acciones, reserva la regulación de la prescripción adquisitiva para su desarrollo en la parte general de los derechos reales, cuando trata la adquisición, transmisión y extinción de ellos, comenzando precisamente con el art. 1897.
Más adelante, en el art. 1904, decreta aplicables, en lo pertinente, las normas contenidas en el Libro I del Título Sexto a las cuestiones referidas a la prescripción adquisitiva.
A pesar que en teoría es posible adquirir por prescripción cualquiera de los derechos reales que se ejercen por la posesión, en los juicios de usucapión lo más frecuente es que el poseedor pretenda adquirir el dominio; ello se debe a que los actos posesorios de un usufructuario, o de un usuario, son muy similares a los del dueño y —por tanto— luego de veinte años de poseer el bien, es muy poco probable que el actor se autolimite y manifieste que sólo tenía ánimo de "usufructuario", o de "usuario"... En cambio, no suele haber lugar a confusión cuando el actor aduce que ha adquirido por prescripción una servidumbre predial continua y aparente, porque los actos que exteriorizan esas servidumbres son muy distintos a los actos posesorios propios del dominio, por lo que — en tales casos— el actor limitará su pretensión a la adquisición de la servidumbre (Moisset de Espanés).
No sólo se mantiene esta forma de adquisición de los derechos reales sino también las dos formas legisladas en el Código anterior: la prescripción breve y la prescripción adquisitiva larga, que son receptadas en los artículos siguientes.
Cabe sin embargo la siguiente observación: no se ha subsanado la discusión doctrinal respecto del carácter originario o derivado de la adquisición por prescripción.
Cuando el derecho real se adquiere por prescripción se mantienen las servidumbres y los gravámenes que pesan sobre la cosa poseída por el término y en las condiciones legales; esta circunstancia permitiría afirmar, a priori , que se trata de una adquisición derivada por cuanto el nuevo propietario debe respetar los derechos constituidos por el anterior dueño. Sin embargo, la desvinculación entre el adquirente por usucapión y el anterior propietario le impide esgrimir en su favor las defensas que incumben al antiguo dueño; su título se funda únicamente en la posesión durante el tiempo que marca la ley, en el caso se está en presencia de una adquisición originaria (Lafaille)
En esta misma postura Borda fundamenta el carácter de adquisición originaria de la usucapión en el hecho que el actual poseedor no recibe el derecho de su antecesor, criterio que hace extensivo al supuesto de prescripción breve por cuanto, aunque en este caso existe un justo título, éste no es el título suficiente para una adquisición derivada sino sólo la prueba de la buena fe del prescribiente.
El art. 1830 del Proyecto de 1998 (que fue suprimido en el Cód. Civ. y Com.) incluía la prescripción adquisitiva entre las adquisiciones originarias, señalando que éstas sólo requieren modo suficiente, en los siguientes términos: "Adquisiciones originarias. Las adquisiciones originarias sólo requieren modo suficiente. Son modos suficientes, la prescripción adquisitiva...".
III. JURISPRUDENCIA
1. El instituto de la usucapión, al consistir en uno de los modos de adquirir y, si se quiere, de perder el dominio, encuentra su fundamento en el interés social con una finalidad que afecta de un modo indudable al orden público. Es por ello, que por ejemplo, aun ante hipótesis de allanamiento total del titular registral, existe obligación de los tribunales de verificar el cumplimiento de todos los extremos legales e incluso fácticos —estos últimos en algunos casos— aun de oficio, estando debilitados por dicha circunstancia ciertos principios procesales de los cuales se nutre el derecho civil, tales como el dispositivo; el de adquisición; el de preclusión, etc. (ST Santiago del Estero, 7/9/2009, Lexis Nº 19/20271).
2. La adquisición por usucapión se basa en dos hechos fundamentales: la posesión de la cosa por parte de quien no es su dueño y la duración de esa posesión por un cierto tiempo (CNCiv., sala D, 10/12/2009, Lexis Nº 1/70058910-1).
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