Las limitaciones impuestas al dominio privado en el interés público están regidas por el derecho administrativo. El aprovechamiento y uso del dominio sobre inmuebles debe ejercerse de conformidad con las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.
Los límites impuestos al dominio en este Capítulo en materia de relaciones de vecindad, rigen en subsidio de las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.
I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
El artículo que comentamos señala que las limitaciones al dominio se rigen principalmente por el derecho administrativo, y que las de este capítulo, que se aplican a las relaciones de vecindad, son subsidiarias de las normas administrativas de cada jurisdicción.
Esta norma se relaciona con el art. 2611 del Código sustituido que establecía que las limitaciones fundadas "sólo" en el interés público se rigen por el derecho administrativo.
Fuente: Proyecto de 1998, art. 1910.
II. COMENTARIO
1. Límites al dominio. Generalidades
El Código Civil trata lo concerniente a los límites al dominio en el capítulo cuarto, a partir del art. 1970. Se trata de normas que tienden a fijar los límites dentro de los cuales deben ejercerse las facultades del titular del dominio a fin de que la institución cumpla sus fines individuales, económicos y sociales. En un "Estado de Derecho" es inconcebible un derecho "absoluto", falto de toda limitación. Nuestra Constitución establece que todos los derechos, aun aquellos que el iusnaturalismo ha señalado como ínsitos en la propia naturaleza humana, están condicionados a las leyes que reglamenten su ejercicio (art. 14). En opinión de Bielsa, el Código Civil impone tales restricciones en razón de un principio de "igualdad" y "reciprocidad" en el goce del derecho de propiedad por parte de los propietarios vecinos, para que éstos se conduzcan como "buenos vecinos" y se establezca entre ellos una "entente cordial".
La primera parte del artículo en estudio dice: "Las restricciones impuestas al dominio privado sólo en el interés público están regidas por el derecho administrativo", en virtud de ello se entiende que las cuestiones vinculadas a las restricciones administrativas son de jurisdicción administrativa.
En tal sentido nuestro más alto Tribunal de Justicia ha resuelto que: "...Por aplicación de lo dispuesto en el art. 2611, los perjuicios causados por la administración en la ejecución de trabajos a la propiedad particular, sin que haya incorporación al dominio público de ninguna parte de ella, son restricciones impuestas al dominio privado sólo en interés público y son regidas por el derecho administrativo, debiendo, por lo tanto, las acciones de indemnización a que ellas puedan dar lugar, deducirse ante la autoridad administrativa que con sus hechos o de sus agentes los haya causado o pretenda causarlos".
"En efecto, la autoridad administrativa al hacer efectiva la restricción, determinada por un interés público, realiza un acto de poder, es decir, exterioriza una manifestación de voluntad, no como persona jurídica, sino como poder público y no pueden los particulares interponer recursos de carácter judicial con el objeto de impedir que se ejecute esa decisión administrativa. Las disposiciones de la autoridad en materia de restricciones administrativas, son de inmediato ejecutables, o como dicen algunos autores 'operativas'. Ahora bien, en la hipótesis de producirse daños o perjuicios con la restricción, en principio no procede la indemnización jurídicamente, por cuanto como ya se ha dicho, aquélla no es sino condición legal".
"Ya se ha manifestado que las limitaciones al derecho de propiedad pueden fundarse en motivos de interés público o privado y que por prescripción del art. 2611 del Código Civil las primeras se rigen por el derecho administrativo.
Los límites impuestos al dominio en este Capítulo en materia de relaciones de vecindad, rigen en subsidio de las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.
I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
El artículo que comentamos señala que las limitaciones al dominio se rigen principalmente por el derecho administrativo, y que las de este capítulo, que se aplican a las relaciones de vecindad, son subsidiarias de las normas administrativas de cada jurisdicción.
Esta norma se relaciona con el art. 2611 del Código sustituido que establecía que las limitaciones fundadas "sólo" en el interés público se rigen por el derecho administrativo.
Fuente: Proyecto de 1998, art. 1910.
II. COMENTARIO
1. Límites al dominio. Generalidades
El Código Civil trata lo concerniente a los límites al dominio en el capítulo cuarto, a partir del art. 1970. Se trata de normas que tienden a fijar los límites dentro de los cuales deben ejercerse las facultades del titular del dominio a fin de que la institución cumpla sus fines individuales, económicos y sociales. En un "Estado de Derecho" es inconcebible un derecho "absoluto", falto de toda limitación. Nuestra Constitución establece que todos los derechos, aun aquellos que el iusnaturalismo ha señalado como ínsitos en la propia naturaleza humana, están condicionados a las leyes que reglamenten su ejercicio (art. 14). En opinión de Bielsa, el Código Civil impone tales restricciones en razón de un principio de "igualdad" y "reciprocidad" en el goce del derecho de propiedad por parte de los propietarios vecinos, para que éstos se conduzcan como "buenos vecinos" y se establezca entre ellos una "entente cordial".
La primera parte del artículo en estudio dice: "Las restricciones impuestas al dominio privado sólo en el interés público están regidas por el derecho administrativo", en virtud de ello se entiende que las cuestiones vinculadas a las restricciones administrativas son de jurisdicción administrativa.
En tal sentido nuestro más alto Tribunal de Justicia ha resuelto que: "...Por aplicación de lo dispuesto en el art. 2611, los perjuicios causados por la administración en la ejecución de trabajos a la propiedad particular, sin que haya incorporación al dominio público de ninguna parte de ella, son restricciones impuestas al dominio privado sólo en interés público y son regidas por el derecho administrativo, debiendo, por lo tanto, las acciones de indemnización a que ellas puedan dar lugar, deducirse ante la autoridad administrativa que con sus hechos o de sus agentes los haya causado o pretenda causarlos".
"En efecto, la autoridad administrativa al hacer efectiva la restricción, determinada por un interés público, realiza un acto de poder, es decir, exterioriza una manifestación de voluntad, no como persona jurídica, sino como poder público y no pueden los particulares interponer recursos de carácter judicial con el objeto de impedir que se ejecute esa decisión administrativa. Las disposiciones de la autoridad en materia de restricciones administrativas, son de inmediato ejecutables, o como dicen algunos autores 'operativas'. Ahora bien, en la hipótesis de producirse daños o perjuicios con la restricción, en principio no procede la indemnización jurídicamente, por cuanto como ya se ha dicho, aquélla no es sino condición legal".
"Ya se ha manifestado que las limitaciones al derecho de propiedad pueden fundarse en motivos de interés público o privado y que por prescripción del art. 2611 del Código Civil las primeras se rigen por el derecho administrativo.
Se ha expuesto, también, que el concepto de 'limitaciones' es genérico, y comprende a las 'restricciones', a las 'servidumbres' y a la 'expropiación'. Así, pues, las restricciones que sólo miran el interés público, son las que se denominan 'restricciones administrativas'.
En cuanto a su naturaleza jurídica es conveniente advertir, que tanto las restricciones civiles como las administrativas, deben ser consideradas como condiciones normales del ejercicio del derecho de propiedad, pero existe entre éstas una diferencia fundamental. En las restricciones administrativas (públicas) el particular o propietario está situado frente a la administración pública, y no frente a otros particulares o propietarios como ocurre en las restricciones civiles (privadas). El beneficiario en las primeras es la comunidad representada por la respectiva administración pública; en las segundas es el particular o particulares. De esto se desprende que en las restricciones administrativas el beneficiario es 'indeterminado', mientras que en las restricciones civiles (privadas) es o puede siempre ser 'determinado'.
Por otra parte son inconfundibles las restricciones administrativas o públicas y las otras dos clases de limitaciones públicas: las servidumbres y la expropiación. Estas últimas sujetan al propietario a un sacrificio particular del que resulta un aumento también particular del interés público; en cambio, en las restricciones públicas o administrativas la carga impuesta al particular es general, en razón de un común interés público; las restricciones públicas o privadas, según Mayer, son "debilitaciones inherentes a la propiedad impuesta de una manera general".
Las restricciones públicas imponen obligaciones de 'no hacer' o de 'dejar hacer', en cambio, como ya se ha expresado, las restricciones privadas , consisten en no facere in alieno . Las restricciones públicas son ilimitadas en número y clase. Las restricciones públicas, como las privadas, no dan lugar — en principio— a indemnización. En efecto, siendo las restricciones condiciones del ejercicio del derecho de propiedad, es lógico que ellas, en principio, no den lugar a un derecho de indemnización por los daños que puedan producir, pues ese daño no es jurídico".
En la nota al art. 2506 del Código sustituido, Vélez expresa que "según dijeron los sabios antiguos, aunque el hombre tenga poder de hacer en lo suyo lo que quisiese, débelo hacer de manera que no haga daño ni atropelle a otro".
Resulta importante también lo dicho por Demolombe, "Cuando establecemos que el dominio es exclusivo (y absoluto), es con la reserva que no existe con este carácter, sino en los límites y bajo las condiciones determinadas por la ley, por una consideración esencial a la sociedad: el predominio, para el mayor bien de todos y de cada uno, del interés general y colectivo, sobre el interés individual".
2. Formas de las restricciones
Las formas que pueden tener las restricciones administrativas, pueden variar indefinidamente, pero puede manifestarse que el ejercicio del poder de policía es el que origina el mayor número de restricciones.
Algunas de esas restricciones derivadas del poder de policía, son las siguientes:
1) Por estatus necesitatis.
2) Por higiene pública.
3) Por moralidad pública.
4) Por tranquilidad pública.
3. Aplicación subsidiaria
Los límites impuestos al dominio en el Capítulo cuarto en materia de relaciones de vecindad, rigen en subsidio de las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.
Ello implica que para resolver conflictos de límites o restricciones al dominio debe estarse a la normativa vigente de carácter administrativo local que rige las relaciones de vecindad y sólo subsidiariamente se pueden aplicar las normas que emanan del Código Civil.
III. JURISPRUDENCIA
1. Por aplicación de lo dispuesto en el art. 2611, los perjuicios causados por la administración en la ejecución de trabajos a la propiedad particular, sin que haya incorporación al dominio público de ninguna parte de ella, son restricciones impuestas al dominio privado sólo en interés público y son regidas por el derecho administrativo, debiendo, por lo tanto, las acciones de indemnización a que ellas puedan dar lugar, deducirse ante la autoridad administrativa que con sus hechos o de sus agentes los haya causado o pretenda causarlos (CSJN, Fallos: 17: 412).
2. La vida en comunidad dispone la necesidad de tener que tolerar ciertas molestias o incomodidades ordinarias, las cuales en muchos casos pueden resultar inevitables. Así, las restricciones y límites al dominio en el régimen de propiedad horizontal implican que todo propietario tiene el deber de soportar aquellas que fueren normales a la relación de vecindad, criterio elástico que debe considerarse en orden a las condiciones que una vida moderna impone en urbes como esta ciudad. No obstante, si se demuestra que las molestias exceden de lo razonable, corresponde decretar su cese con el retiro de los elementos en infracción (CNCiv., sala G, 15/10/1997, LA LEY, 1998-B, 266).
3. Las restricciones y límites al dominio implican que todo propietario tiene el deber de soportar aquellas incomodidades normales de la vecindad —en el caso, se alegó la existencia de ruidos y olores por parte de un lavadero—, siendo éste un criterio elástico en orden a las condiciones que la vida moderna impone en las urbes (CNCiv., sala F, 7/3/2001, RCyS, 2001, 770).
Las restricciones públicas imponen obligaciones de 'no hacer' o de 'dejar hacer', en cambio, como ya se ha expresado, las restricciones privadas , consisten en no facere in alieno . Las restricciones públicas son ilimitadas en número y clase. Las restricciones públicas, como las privadas, no dan lugar — en principio— a indemnización. En efecto, siendo las restricciones condiciones del ejercicio del derecho de propiedad, es lógico que ellas, en principio, no den lugar a un derecho de indemnización por los daños que puedan producir, pues ese daño no es jurídico".
En la nota al art. 2506 del Código sustituido, Vélez expresa que "según dijeron los sabios antiguos, aunque el hombre tenga poder de hacer en lo suyo lo que quisiese, débelo hacer de manera que no haga daño ni atropelle a otro".
Resulta importante también lo dicho por Demolombe, "Cuando establecemos que el dominio es exclusivo (y absoluto), es con la reserva que no existe con este carácter, sino en los límites y bajo las condiciones determinadas por la ley, por una consideración esencial a la sociedad: el predominio, para el mayor bien de todos y de cada uno, del interés general y colectivo, sobre el interés individual".
2. Formas de las restricciones
Las formas que pueden tener las restricciones administrativas, pueden variar indefinidamente, pero puede manifestarse que el ejercicio del poder de policía es el que origina el mayor número de restricciones.
Algunas de esas restricciones derivadas del poder de policía, son las siguientes:
1) Por estatus necesitatis.
2) Por higiene pública.
3) Por moralidad pública.
4) Por tranquilidad pública.
3. Aplicación subsidiaria
Los límites impuestos al dominio en el Capítulo cuarto en materia de relaciones de vecindad, rigen en subsidio de las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.
Ello implica que para resolver conflictos de límites o restricciones al dominio debe estarse a la normativa vigente de carácter administrativo local que rige las relaciones de vecindad y sólo subsidiariamente se pueden aplicar las normas que emanan del Código Civil.
III. JURISPRUDENCIA
1. Por aplicación de lo dispuesto en el art. 2611, los perjuicios causados por la administración en la ejecución de trabajos a la propiedad particular, sin que haya incorporación al dominio público de ninguna parte de ella, son restricciones impuestas al dominio privado sólo en interés público y son regidas por el derecho administrativo, debiendo, por lo tanto, las acciones de indemnización a que ellas puedan dar lugar, deducirse ante la autoridad administrativa que con sus hechos o de sus agentes los haya causado o pretenda causarlos (CSJN, Fallos: 17: 412).
2. La vida en comunidad dispone la necesidad de tener que tolerar ciertas molestias o incomodidades ordinarias, las cuales en muchos casos pueden resultar inevitables. Así, las restricciones y límites al dominio en el régimen de propiedad horizontal implican que todo propietario tiene el deber de soportar aquellas que fueren normales a la relación de vecindad, criterio elástico que debe considerarse en orden a las condiciones que una vida moderna impone en urbes como esta ciudad. No obstante, si se demuestra que las molestias exceden de lo razonable, corresponde decretar su cese con el retiro de los elementos en infracción (CNCiv., sala G, 15/10/1997, LA LEY, 1998-B, 266).
3. Las restricciones y límites al dominio implican que todo propietario tiene el deber de soportar aquellas incomodidades normales de la vecindad —en el caso, se alegó la existencia de ruidos y olores por parte de un lavadero—, siendo éste un criterio elástico en orden a las condiciones que la vida moderna impone en las urbes (CNCiv., sala F, 7/3/2001, RCyS, 2001, 770).
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LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO III. DEL DOMINIO
CAPITULO 3. LIMITES AL DOMINIO.
Comentario de ROBERTO MALIZIA
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 1970. Normas administrativas.
Art. 1971. Daño no indemnizable.
Art. 1972. Cláusulas de inenajenabilidad.
Art. 1973. Inmisiones.
Art. 1974. Camino de sirga.
Art. 1975. Obstáculo al curso de las aguas.
Art. 1976. Recepción de agua, arena y piedras.
Art. 1977. Instalaciones provisorias y paso de personas que trabajan en
una obra.
Art. 1978. Vistas.
Art. 1979. Luces.
Art. 1980. Excepción a distancias mínimas.
Art. 1981. Privación de luces o vistas.
Art. 1982. Árboles, arbustos u otras plantas.
Art. 1972. Cláusulas de inenajenabilidad.
Art. 1973. Inmisiones.
Art. 1974. Camino de sirga.
Art. 1975. Obstáculo al curso de las aguas.
Art. 1976. Recepción de agua, arena y piedras.
Art. 1977. Instalaciones provisorias y paso de personas que trabajan en
una obra.
Art. 1978. Vistas.
Art. 1979. Luces.
Art. 1980. Excepción a distancias mínimas.
Art. 1981. Privación de luces o vistas.
Art. 1982. Árboles, arbustos u otras plantas.
Art. 1970. Normas administrativas. Página 4549
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