En los actos a título gratuito todas las cláusulas señaladas en el primer párrafo son válidas si su plazo no excede de diez años.
Si la convención no fija plazo, o establece un plazo incierto o superior a diez años, se considera celebrada por ese tiempo. Es renovable de manera expresa por un lapso que no exceda de diez años contados desde que se estableció.
En los actos por causa de muerte son nulas las cláusulas que afectan las porciones legítimas, o implican una sustitución fideicomisaria.
I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
En el Código sustituido la cláusula estaba prohibida en los actos a título oneroso, razón por la cual se interpretaba que su violación generaba la obligación de indemnizar.
En el nuevo Código si el dueño enajena a pesar de la prohibición, nada debe indemnizar ya que la cláusula es nula.
En todos los casos, se la admite por un plazo máximo de diez años, y se aclara que deben respetar la porción legítima.
Fuente: Proyecto de 1998, art. 1912.
II. COMENTARIO
1. Cláusula de inenajenabilidad
Como todo dueño tiene la facultad de enajenar, puede hacerlo o no. Lo que se le prohíbe es comprometerse a no enajenarlo o imponerle esa condición al adquirente, porque no se puede trabar su circulación.
El Código se refiere a las cláusulas de no enajenar en los arts. 234 y 1972.
En todos los casos, se la admite por un plazo máximo de diez años, y se aclara que deben respetar la porción legítima.
Fuente: Proyecto de 1998, art. 1912.
II. COMENTARIO
1. Cláusula de inenajenabilidad
Como todo dueño tiene la facultad de enajenar, puede hacerlo o no. Lo que se le prohíbe es comprometerse a no enajenarlo o imponerle esa condición al adquirente, porque no se puede trabar su circulación.
El Código se refiere a las cláusulas de no enajenar en los arts. 234 y 1972.
El art. 234 señala que: "son casos de inenajenabilidad relativa y, por tanto, están fuera del comercio, las cosas cuya enajenación se hubiese prohibido "por actos jurídicos, en cuanto este Código permite tales prohibiciones ".
Mientras que el art. 1972 dispone: "...que es prohibida la cláusula de no enajenar a persona alguna, pero no a persona determinada...".
De ello puede extraerse que es perfectamente válida la cláusula de no enajenar a persona determinada: la misma figura en el título que integra el dominio y no puede ser desconocida puesto que para la transferencia de inmuebles el escribano interviniente debe efectuar el correspondiente estudio de títulos, de manera tal que dicha cláusula queda expuesta.
Supongamos por vía de hipótesis que no obstante la cláusula de no enajenar a persona determinada (por ejemplo Poncio Pilatos), el titular de dominio decide venderle la cosa a Poncio Pilatos, el interrogante es el siguiente: ¿la compraventa realizada es nula o es válida?
Para responder a dicha pregunta lo primero que debemos hacer es examinar es el título en el cual se estipuló la cláusula de no enajenar a persona determinada a fin de establecer los alcances y efectos de la mencionada disposición, que es ley para las partes, y que alcanza a la persona determinada, por cuanto reiteramos, integra el título.
Si la mencionada cláusula fue estipulada como condición resolutoria, ninguna duda cabe de que el anterior propietario puede demandar, judicialmente, la nulidad del acto y reivindicar la cosa (arg. arts. 1966, 1967, 1969 y concs.). Si solamente
hubiere estipulado para el caso de violación una pena de multa, será el cobro de esta multa lo único que podrá perseguir el anterior propietario.
Si la cláusula prohibitiva no estuviese pactada como condición resolutoria, ni tampoco impuesta como multa, y ella es violada, cabe interpretar que el anterior propietario puede demandar la devolución de la cosa a este tercer adquirente, porque al estar dicho acto jurídico inscripto en el registro, éste no puede alegar su buena fe, y aun cuando la cláusula no estuviese registrada, de todos modos le sería oponible, pues su existencia surgiría del correspondiente estudio de títulos.
La cláusula de no enajenar a persona alguna en los actos a título oneroso, en cambio, carece de validez, tal como expresamente lo señala el art. 1972, que en su parte pertinente dice: es nula la cláusula de no transmitir a persona alguna el dominio de una cosa determinada o de no constituir sobre ella otros derechos reales.
2. Limitaciones a la libre disposición en los actos a título gratuito
Tratándose de liberalidades (donantes o testadores), se admite la imposición de una prohibición de enajenar, pero el término de validez de la cláusula no puede extenderse por más de diez años.
La prohibición debe constar en el testamento o en la escritura de donación, importando colocar fuera del comercio a la cosa sobre la que recae. Podemos decir que en ningún caso la cláusula puede afectar la legítima.
Si se estipuló la cláusula de no enajenar y no obstante ello el bien se transmite a un tercero, el acto jurídico será nulo, puesto que rige lo dispuesto por el art. 382 que al regular la ineficacia de los actos jurídicos dispone que: "Los actos jurídicos pueden ser ineficaces en razón de su nulidad o de su oponibilidad respecto de determinadas personas".
Por otra parte, no se puede dejar de advertir que corresponde hacer una distinción según se trate de cosas registrables o no registrables.
En efecto si se está en presencia de una cosa registrable, al figurar en el título la cláusula de no enajenar, el tercero no podrá alegar su buena fe, razón por la cual se impone la nulidad de la adquisición.
En el supuesto de cosas muebles no registrables la situación varía puesto que resulta de aplicación lo dispuesto en el art. 1895 y la nulidad del acto no alcanzaría al tercer adquirente de buena fe.
3. Casos en los que se genere una comunidad
El art. 2000 señala que los condóminos pueden pactar que la cosa quede indivisa por un término que no exceda de diez años, como máximo. Asimismo, la cláusula de indivisión puede ser establecida por el testador o donante, en los supuestos que un mismo bien es testado vía legado o donación a dos o más personas.
Las cláusulas de indivisión o el cese anticipado de la indivisión sólo producen efecto respecto de terceros cuando se inscriban en el respectivo registro de la propiedad (art. 2003). Lo mismo se prevé para los coherederos (arts. 2331).
En cuanto a los alcances y efectos de las cláusulas de indivisión pactadas por los cóndominos o que fueran impuestas por el testador nos remitimos al comentarios de los arts. 2003 y 2331.
4. Sustitución fideicomisaria
Por último resta señalar que el art. 1972 establece otro límite a las cláusulas de no enajenar en los actos a título gratuito, que consiste en la prohibición de la sustitución fideicomisaria.
III. JURISPRUDENCIA
1. Es improcedente el recurso extraordinario deducido contra la sentencia que rechazó la acción incoada con el objeto de obtener la nulidad de una cláusula de indisponibilidad de un bien suscripta en oportunidad de cancelar la hipoteca que lo gravaba, habiendo expresado el a quo que no cabe tildar de abusiva la señalada cláusula, a poco que se examine el origen de la deuda que vino a cancelar con moneda desvalorizada y la naturaleza de la contratación que en su oportunidad permitió a la actora acceder a una financiación oficial en condiciones excepcionalmente ventajosas, con fines de intereses público y bienestar general en base a los cuales se otorgó el préstamo en los términos de la operatoria denominada "Plan 25 de Mayo", esto es, para la construcción de viviendas económicas, debiendo ser las unidades a construirse "destinadas a la venta en calidad de vivienda propia y permanente de los interesados en adquirirlas". (De los fundamentos del Procurador General de la Nación que la Corte hace suyos)
(CSJN, 3/11/1981, LA LEY, 1982-D, 103).
2. Sostiene pues el a quo que bajo tales condiciones resulta inadmisible la tacha en cuanto a la indisponibilidad mencionada, respecto de la cual, destaca, no juega lo dispuesto en el art. 1364, del Cód. Civil, frente a la naturaleza publicística de las relaciones que se discuten las que serían desvirtuadas si los fondos provenientes del apoyo financiero concedido por el Banco para solucionar los problemas de vivienda de la población, resultan aplicados a favorecer exclusivamente el lucro de la entidad intermedia recurrente en estos autos. (De los fundamentos del Procurador General de la Nación que la Corte hace suyos)
(CSJN, 3/11/1981, LA LEY, 1982-D, 103).
3. La exigencia de la previa conformidad del deudor cedido con el cedente del crédito sólo es admisible con el alcance de la norma del art. 1364 del Cód. Civil, y siempre que no medie abuso del derecho por el contratante que invoca esta norma que prohíbe enajenar la cosa vendida a cualquier persona
(CNCom., sala A, 21/5/1999, LA LEY, 2000-B, 490 - DJ, 2000-2-134 - ED, 184- 287).
4. Las anotaciones que se practican en el Registro de la Propiedad Inmueble tienen por objeto la publicidad de la situación jurídica del bien. La inhibición voluntaria encuadra dentro de las previsiones del art. 30 del decreto-ley 17.801/1968 (CNCiv., sala A, 21/11/1974, LA LEY, 1975-D, 213, con nota de Alberto D. Molinario).
5. La prohibición genérica de ceder un boleto "sin la previa conformidad escrita de la vendedora", carece de validez legal, siendo nula por virtud de lo dispuesto en el art. 1364 que es aplicable a la cesión de derechos conforme al art. 1435 del Cód. Civil (CNCiv., sala E, 30/7/1979, LA LEY, 1979-D, 559).
6. Corresponde verificar con carácter quirografario y no privilegiado el crédito insinuado por un banco, si el deudor con anterioridad a su concurso preventivo y a pesar de la prohibición de transferir el inmueble asiento de la hipoteca contenida en el contrato de mutuo enajenó el mismo, pues la violación de una cláusula prohibida de inalienabilidad absoluta (art. 2612, Cód. Civil) no puede modificar los efectos de la transmisión dominial operada por el cumplimiento de los recaudos legales exigidos para que se produzca la transferencia del derecho real de dominio (CCiv. y Com. 2ª Nom. Córdoba, 23/8/2001, LLC, 2002- 88).
7. La prohibición de enajenar la propiedad sin el consentimiento del acreedor hipotecario impuesta contractualmente al deudor no contradice el art. 2612 del Cód. Civil, ya que solamente establece las condiciones o el modo de ejercicio del derecho de propiedad, esto es, la manera en que tal enajenación será válida, dando el correspondiente aviso al que se obligó contractualmente (TS La Rioja, 11/3/2008, LLGran Cuyo, 2008-552).
8. Si la prohibición de enajenar la propiedad sin el consentimiento del acreedor hipotecario impuesta en el contrato hipotecario tiene efectos personales en los términos del art. 2612 del Código Civil, sin afectar el derecho real que se publicita a través del Registro, carece de razonabilidad que éste efectúe una inscripción meramente provisional hasta tanto el propietario vendedor, obtenga del acreedor hipotecario el permiso para vender a la persona a quien eligió como comprador (Del voto en disidencia del doctor Ávila) (TS La Rioja, 11/3/2008, LLGran Cuyo, 2008-552).
De ello puede extraerse que es perfectamente válida la cláusula de no enajenar a persona determinada: la misma figura en el título que integra el dominio y no puede ser desconocida puesto que para la transferencia de inmuebles el escribano interviniente debe efectuar el correspondiente estudio de títulos, de manera tal que dicha cláusula queda expuesta.
Supongamos por vía de hipótesis que no obstante la cláusula de no enajenar a persona determinada (por ejemplo Poncio Pilatos), el titular de dominio decide venderle la cosa a Poncio Pilatos, el interrogante es el siguiente: ¿la compraventa realizada es nula o es válida?
Para responder a dicha pregunta lo primero que debemos hacer es examinar es el título en el cual se estipuló la cláusula de no enajenar a persona determinada a fin de establecer los alcances y efectos de la mencionada disposición, que es ley para las partes, y que alcanza a la persona determinada, por cuanto reiteramos, integra el título.
Si la mencionada cláusula fue estipulada como condición resolutoria, ninguna duda cabe de que el anterior propietario puede demandar, judicialmente, la nulidad del acto y reivindicar la cosa (arg. arts. 1966, 1967, 1969 y concs.). Si solamente
hubiere estipulado para el caso de violación una pena de multa, será el cobro de esta multa lo único que podrá perseguir el anterior propietario.
Si la cláusula prohibitiva no estuviese pactada como condición resolutoria, ni tampoco impuesta como multa, y ella es violada, cabe interpretar que el anterior propietario puede demandar la devolución de la cosa a este tercer adquirente, porque al estar dicho acto jurídico inscripto en el registro, éste no puede alegar su buena fe, y aun cuando la cláusula no estuviese registrada, de todos modos le sería oponible, pues su existencia surgiría del correspondiente estudio de títulos.
La cláusula de no enajenar a persona alguna en los actos a título oneroso, en cambio, carece de validez, tal como expresamente lo señala el art. 1972, que en su parte pertinente dice: es nula la cláusula de no transmitir a persona alguna el dominio de una cosa determinada o de no constituir sobre ella otros derechos reales.
2. Limitaciones a la libre disposición en los actos a título gratuito
Tratándose de liberalidades (donantes o testadores), se admite la imposición de una prohibición de enajenar, pero el término de validez de la cláusula no puede extenderse por más de diez años.
La prohibición debe constar en el testamento o en la escritura de donación, importando colocar fuera del comercio a la cosa sobre la que recae. Podemos decir que en ningún caso la cláusula puede afectar la legítima.
Si se estipuló la cláusula de no enajenar y no obstante ello el bien se transmite a un tercero, el acto jurídico será nulo, puesto que rige lo dispuesto por el art. 382 que al regular la ineficacia de los actos jurídicos dispone que: "Los actos jurídicos pueden ser ineficaces en razón de su nulidad o de su oponibilidad respecto de determinadas personas".
Por otra parte, no se puede dejar de advertir que corresponde hacer una distinción según se trate de cosas registrables o no registrables.
En efecto si se está en presencia de una cosa registrable, al figurar en el título la cláusula de no enajenar, el tercero no podrá alegar su buena fe, razón por la cual se impone la nulidad de la adquisición.
En el supuesto de cosas muebles no registrables la situación varía puesto que resulta de aplicación lo dispuesto en el art. 1895 y la nulidad del acto no alcanzaría al tercer adquirente de buena fe.
3. Casos en los que se genere una comunidad
El art. 2000 señala que los condóminos pueden pactar que la cosa quede indivisa por un término que no exceda de diez años, como máximo. Asimismo, la cláusula de indivisión puede ser establecida por el testador o donante, en los supuestos que un mismo bien es testado vía legado o donación a dos o más personas.
Las cláusulas de indivisión o el cese anticipado de la indivisión sólo producen efecto respecto de terceros cuando se inscriban en el respectivo registro de la propiedad (art. 2003). Lo mismo se prevé para los coherederos (arts. 2331).
En cuanto a los alcances y efectos de las cláusulas de indivisión pactadas por los cóndominos o que fueran impuestas por el testador nos remitimos al comentarios de los arts. 2003 y 2331.
4. Sustitución fideicomisaria
Por último resta señalar que el art. 1972 establece otro límite a las cláusulas de no enajenar en los actos a título gratuito, que consiste en la prohibición de la sustitución fideicomisaria.
III. JURISPRUDENCIA
1. Es improcedente el recurso extraordinario deducido contra la sentencia que rechazó la acción incoada con el objeto de obtener la nulidad de una cláusula de indisponibilidad de un bien suscripta en oportunidad de cancelar la hipoteca que lo gravaba, habiendo expresado el a quo que no cabe tildar de abusiva la señalada cláusula, a poco que se examine el origen de la deuda que vino a cancelar con moneda desvalorizada y la naturaleza de la contratación que en su oportunidad permitió a la actora acceder a una financiación oficial en condiciones excepcionalmente ventajosas, con fines de intereses público y bienestar general en base a los cuales se otorgó el préstamo en los términos de la operatoria denominada "Plan 25 de Mayo", esto es, para la construcción de viviendas económicas, debiendo ser las unidades a construirse "destinadas a la venta en calidad de vivienda propia y permanente de los interesados en adquirirlas". (De los fundamentos del Procurador General de la Nación que la Corte hace suyos)
(CSJN, 3/11/1981, LA LEY, 1982-D, 103).
2. Sostiene pues el a quo que bajo tales condiciones resulta inadmisible la tacha en cuanto a la indisponibilidad mencionada, respecto de la cual, destaca, no juega lo dispuesto en el art. 1364, del Cód. Civil, frente a la naturaleza publicística de las relaciones que se discuten las que serían desvirtuadas si los fondos provenientes del apoyo financiero concedido por el Banco para solucionar los problemas de vivienda de la población, resultan aplicados a favorecer exclusivamente el lucro de la entidad intermedia recurrente en estos autos. (De los fundamentos del Procurador General de la Nación que la Corte hace suyos)
(CSJN, 3/11/1981, LA LEY, 1982-D, 103).
3. La exigencia de la previa conformidad del deudor cedido con el cedente del crédito sólo es admisible con el alcance de la norma del art. 1364 del Cód. Civil, y siempre que no medie abuso del derecho por el contratante que invoca esta norma que prohíbe enajenar la cosa vendida a cualquier persona
(CNCom., sala A, 21/5/1999, LA LEY, 2000-B, 490 - DJ, 2000-2-134 - ED, 184- 287).
4. Las anotaciones que se practican en el Registro de la Propiedad Inmueble tienen por objeto la publicidad de la situación jurídica del bien. La inhibición voluntaria encuadra dentro de las previsiones del art. 30 del decreto-ley 17.801/1968 (CNCiv., sala A, 21/11/1974, LA LEY, 1975-D, 213, con nota de Alberto D. Molinario).
5. La prohibición genérica de ceder un boleto "sin la previa conformidad escrita de la vendedora", carece de validez legal, siendo nula por virtud de lo dispuesto en el art. 1364 que es aplicable a la cesión de derechos conforme al art. 1435 del Cód. Civil (CNCiv., sala E, 30/7/1979, LA LEY, 1979-D, 559).
6. Corresponde verificar con carácter quirografario y no privilegiado el crédito insinuado por un banco, si el deudor con anterioridad a su concurso preventivo y a pesar de la prohibición de transferir el inmueble asiento de la hipoteca contenida en el contrato de mutuo enajenó el mismo, pues la violación de una cláusula prohibida de inalienabilidad absoluta (art. 2612, Cód. Civil) no puede modificar los efectos de la transmisión dominial operada por el cumplimiento de los recaudos legales exigidos para que se produzca la transferencia del derecho real de dominio (CCiv. y Com. 2ª Nom. Córdoba, 23/8/2001, LLC, 2002- 88).
7. La prohibición de enajenar la propiedad sin el consentimiento del acreedor hipotecario impuesta contractualmente al deudor no contradice el art. 2612 del Cód. Civil, ya que solamente establece las condiciones o el modo de ejercicio del derecho de propiedad, esto es, la manera en que tal enajenación será válida, dando el correspondiente aviso al que se obligó contractualmente (TS La Rioja, 11/3/2008, LLGran Cuyo, 2008-552).
8. Si la prohibición de enajenar la propiedad sin el consentimiento del acreedor hipotecario impuesta en el contrato hipotecario tiene efectos personales en los términos del art. 2612 del Código Civil, sin afectar el derecho real que se publicita a través del Registro, carece de razonabilidad que éste efectúe una inscripción meramente provisional hasta tanto el propietario vendedor, obtenga del acreedor hipotecario el permiso para vender a la persona a quien eligió como comprador (Del voto en disidencia del doctor Ávila) (TS La Rioja, 11/3/2008, LLGran Cuyo, 2008-552).
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LEY 26.994/14 CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO III. DEL DOMINIO
CAPITULO 3. LIMITES AL DOMINIO.
Comentario de ROBERTO MALIZIA
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
pág 4555
Hola, me sirvió mucho tu publicación y quería leer la jurisprudencia que listaste pero me está costando encontrar los fallos.¿Sabés dónde o cómo los podría conseguir?
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