Los límites impuestos al dominio en este Capítulo en materia de relaciones de vecindad, rigen en subsidio de las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.
Esta norma se relaciona con el art. 2611 del Código sustituido que establecía que las limitaciones fundadas "sólo " en el interés público se rigen por el derecho administrativo.
La primera parte del artículo en estudio dice: "Las restricciones impuestas al dominio privado sólo en el interés público están regidas por el derecho administrativo", en virtud de ello se entiende que las cuestiones vinculadas a las restricciones administrativas son de jurisdicción administrativa.
En tal sentido nuestro más alto Tribunal de Justicia ha resuelto que:
"...Por aplicación de lo dispuesto en el art. 2611, los perjuicios causados por la administración en la ejecución de trabajos a la propiedad particular, sin que haya incorporación al dominio público de ninguna parte de ella, son restricciones impuestas al dominio privado sólo en interés público y son regidas por el derecho administrativo, debiendo, por lo tanto, las acciones de indemnización a que ellas puedan dar lugar, deducirse ante la autoridad administrativa que con sus hechos o de sus agentes los haya causado o pretenda causarlos".
"En efecto, la autoridad administrativa al hacer efectiva la restricción, determinada por un interés público, realiza un acto de poder, es decir, exterioriza una manifestación de voluntad, no como persona jurídica, sino como poder público y no pueden los particulares interponer recursos de carácter judicial con el objeto de impedir que se ejecute esa decisión administrativa.
Las disposiciones de la autoridad en materia de restricciones administrativas, son de inmediato ejecutables, o como dicen algunos autores 'operativas'.
Ahora bien, en la hipótesis de producirse daños o perjuicios con la restricción, en principio no procede la indemnización jurídicamente, por cuanto como ya se ha dicho, aquélla no es sino condición legal".
"Ya se ha manifestado que las limitaciones al derecho de propiedad pueden fundarse en motivos de interés público o privado y que por prescripción del art. 2611 del Código Civil las primeras se rigen por el derecho administrativo. Se ha expuesto, también, que el concepto de 'limitaciones' es genérico, y comprende a las 'restricciones', a las 'servidumbres' y a la 'expropiación'.
Las restricciones que sólo miran el interés público, son las que se denominan 'restricciones administrativas'.
Formas de las restricciones
Las formas que pueden tener las restricciones administrativas, pueden variar indefinidamente, pero puede manifestarse que el ejercicio del poder de policía es el que origina el mayor número de restricciones.
Algunas de esas restricciones derivadas del poder de policía, son las siguientes:
1) Por estatus necesitatis.
2) Por higiene pública.
3) Por moralidad pública.
4) Por tranquilidad pública.
Aplicación subsidiaria
Los límites impuestos al dominio en el Capítulo cuarto en materia de relaciones de vecindad, rigen en subsidio de las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.
Ello implica que para resolver conflictos de límites o restricciones al dominio debe estarse a la normativa vigente de carácter administrativo local que rige las relaciones de vecindad y sólo subsidiariamente se pueden aplicar las normas que emanan del Código Civil.
JURISPRUDENCIA
1. Por aplicación de lo dispuesto en el art. 2611, los perjuicios causados por la administración en la ejecución de trabajos a la propiedad particular, sin que haya incorporación al dominio público de ninguna parte de ella, son restricciones impuestas al dominio privado sólo en interés público y son regidas por el derecho administrativo, debiendo, por lo tanto, las acciones de indemnización a que ellas puedan dar lugar, deducirse ante la autoridad administrativa que con sus hechos o de sus agentes los haya causado o pretenda causarlos (CSJN, Fallos: 17: 412).
2. La vida en comunidad dispone la necesidad de tener que tolerar ciertas molestias o incomodidades ordinarias, las cuales en muchos casos pueden resultar inevitables. Así, las restricciones y límites al dominio en el régimen de propiedad horizontal implican que todo propietario tiene el deber de soportar aquellas que fueren normales a la relación de vecindad, criterio elástico que debe considerarse en orden a las condiciones que una vida moderna impone en urbes como esta ciudad. No obstante, si se demuestra que las molestias exceden de lo razonable, corresponde decretar su cese con el retiro de los elementos en infracción (CNCiv., sala G, 15/10/1997, LA LEY, 1998-B, 266).
3. Las restricciones y límites al dominio implican que todo propietario tiene el deber de soportar aquellas incomodidades normales de la vecindad —en el caso, se alegó la existencia de ruidos y olores por parte de un lavadero—, siendo éste un criterio elástico en orden a las condiciones que la vida moderna impone en las urbes (CNCiv., sala F, 7/3/2001, RCyS, 2001, 770).
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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO III. DEL DOMINIO
CAPITULO 3. LIMITES AL DOMINIO.
Comentario de ROBERTO MALIZIA
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
pág 4548
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